Immobilienexposé erstellen – Inhalt, Aufbau, Beispiele
Ein überzeugendes Exposé ist Ihr Verkaufsargument. So erstellen Sie ein professionelles Immobilienexposé.
Das Wichtigste in Kürze
- •Wichtigstes Verkaufsinstrument: Ein professionelles Exposé entscheidet über den ersten Eindruck bei Kaufinteressenten
- •Pflichtangaben nach GEG: Energieausweis-Daten, Baujahr, Wohnfläche und Heizungsart müssen enthalten sein
- •Hochwertige Fotos: Mindestens 15–25 professionelle Aufnahmen bei Tageslicht sind unverzichtbar
- •Klare Struktur: Titelseite, Objektbeschreibung, Grundrisse, Lagebeschreibung, Fakten und Zahlen, Kontaktdaten
- •Emotional texten, sachlich informieren: Das Exposé muss Begehrlichkeit wecken und gleichzeitig alle Fakten liefern
Warum das Exposé über den Verkaufserfolg entscheidet
Das Immobilienexposé ist Ihr wichtigstes Verkaufsinstrument. In Zeiten, in denen über 90 % der Kaufinteressenten online nach Immobilien suchen, entscheidet das Exposé in wenigen Sekunden, ob ein Interessent klickt – oder weiterschrollt.
Der Unterschied zwischen einem Laien-Inserat mit drei Smartphone-Fotos und einem professionellen Exposé ist enorm: Professionelle Exposés erzielen nachweislich mehr Anfragen, schnellere Verkaufszeiten und höhere Verkaufspreise. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, welche Pflichtangaben ins Exposé gehören, wie Sie den perfekten Aufbau gestalten und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.
Ergänzend empfehlen wir unsere Ratgeber zu Immobilienfotografie, zur Immobilienvermarktung und zur Besichtigungsvorbereitung.
Pflichtangaben im Immobilienexposé
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, welche Angaben in jedem Immobilieninserat enthalten sein müssen. Wer diese Pflichtangaben vergisst, riskiert empfindliche Bußgelder.
Gesetzlich vorgeschriebene Angaben
- Energieausweis-Daten: Energieverbrauchskennwert oder Energiebedarfskennwert, Energieeffizienzklasse, Baujahr der Heizung, wesentlicher Energieträger
- Wohnfläche und Grundstücksfläche
- Zimmeranzahl und Raumaufteilung
- Baujahr und letzte Sanierung/Modernisierung
- Kaufpreis und Hinweis auf Nebenkosten
- Maklercourtage (sofern anfällig) – Höhe und Teilungsregelung
Vorsicht: Bußgeld bei fehlenden Pflichtangaben
Bei fehlenden Energieausweis-Angaben im Exposé drohen nach GEG Bußgelder von bis zu 15.000 €. Die Pflicht gilt bereits bei der Veröffentlichung des Inserats – nicht erst bei der Besichtigung. Prüfen Sie vor jeder Veröffentlichung, ob alle gesetzlichen Angaben enthalten sind.
15–25
Fotos pro Exposé
15.000 €
Max. Bußgeld bei Verstößen
90 %
suchen online
3–5 Sek.
Aufmerksamkeit pro Exposé
Der perfekte Aufbau – Seite für Seite
Ein professionelles Exposé folgt einer klaren Struktur. Jede Seite hat eine Funktion – vom ersten Blickfang bis zum Kontaktabschluss.
Exposé-Aufbau im Überblick
| Seite | Inhalt | Zweck |
|---|---|---|
| Titelseite | Bestes Foto, Headline, Kaufpreis, Eckdaten | Erster Eindruck – Interesse wecken |
| Objektbeschreibung | Emotionaler Text, Highlights, Besonderheiten | Begehrlichkeit erzeugen |
| Grundrisse | Maßstabsgetreu, möbliert, Raumbezeichnungen | Raumgefühl vermitteln |
| Lagebeschreibung | Stadtteil, Infrastruktur, ÖPNV, Schulen | Umfeld greifbar machen |
| Fakten & Zahlen | Tabellarische Übersicht aller Eckdaten | Schneller Überblick |
| Energieausweis | Pflichtangaben nach GEG integriert | Gesetzliche Pflicht erfüllen |
| Kontaktseite | Ansprechpartner, Telefon, E-Mail, Logo | Handlungsaufforderung |
Überzeugende Texte schreiben
Die Texte im Exposé entscheiden darüber, ob ein Interessent zur Besichtigung kommt. Gute Exposé-Texte verbinden Emotion mit Fakten – sie wecken Begehrlichkeit und informieren gleichzeitig sachlich.
Die perfekte Headline
Die Headline ist das Erste, was Interessenten lesen. Sie muss Emotion und Fakten verbinden. Beispiele:
- „Lichtdurchflutete Altbauwohnung mit Balkon – 3 Zimmer in Nordend"
- „Familienidyll im Grünen – Einfamilienhaus mit Garten in Sachsenhausen"
- „Penthouse mit Skyline-Blick – 120 qm über den Dächern Frankfurts"
Gute vs. schlechte Formulierungen
Formulierungsbeispiele
| ❌ Schlecht | ✅ Gut |
|---|---|
| „Schöne Wohnung zu verkaufen" | „Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in ruhiger Lage" |
| „Traumhaus – ein Muss für jeden!" | „Familienfreundliches Einfamilienhaus mit 600 qm Garten und Doppelgarage" |
| „Sehr gute Lage" | „5 Gehminuten zur U-Bahn, Supermarkt und Grundschule in der Nachbarschaft" |
| „Küche ist modern" | „Einbauküche mit Granitarbeitsplatte, Siemens-Geräten und Kochinsel (2023)" |
| „Bad wurde renoviert" | „Barrierefreies Badezimmer mit bodengleicher Regendusche und Fußbodenheizung" |
Vermeiden Sie Superlative
Begriffe wie „einmalig", „einzigartig" oder „Traumimmobilie" klingen unseriös und wecken überhöhte Erwartungen. Beschreiben Sie stattdessen konkret, was Ihre Immobilie besonders macht – mit Fakten, Maßen und Details. Das überzeugt Kaufinteressenten deutlich mehr.
Fotos und visuelle Gestaltung
Fotos sind der wichtigste Blickfang im Exposé. Mindestens 15–25 professionelle Aufnahmen sollten alle Räume, Außenansichten und besondere Details zeigen. Detaillierte Tipps finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienfotografie.
- Alle Räume fotografieren: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Flur, Keller, Dachboden
- Außenansichten: Frontansicht, Garten, Terrasse, Eingangsbereich
- Professionelle Qualität: Tageslicht, Weitwinkel, Stativ – keine verwackelten Smartphone-Bilder
- Grundrisse: 2D-Grundrisse mit Möbelvorschlägen erhöhen die Verständlichkeit erheblich
- Einheitliches Design: Corporate Identity, konsistente Farbgebung, hochwertige Druckqualität
Extras: 360°-Touren und Video-Exposés
Virtuelle 360-Grad-Rundgänge und Video-Exposés werden bei Käufern immer beliebter. Sie ermöglichen eine virtuelle Vorbesichtigung und filtern ernsthafte Interessenten heraus. Besonders bei hochwertigen Immobilien oder überregionaler Vermarktung sind sie ein echter Wettbewerbsvorteil.
Digitales vs. gedrucktes Exposé
Beide Formate haben ihre Berechtigung. Die beste Strategie ist eine Kombination aus beidem – digital für die Reichweite, Print für die Besichtigung.
Digital vs. Print im Vergleich
| Kriterium | Digital (PDF) | Print (Druck) |
|---|---|---|
| Kosten | Gering bis kostenlos | 50–200 € je nach Auflage |
| Reichweite | Unbegrenzt (E-Mail, Portale) | Begrenzt (Besichtigung) |
| Aktualisierbarkeit | Jederzeit anpassbar | Nachdruck nötig |
| Wertigkeit | Mittel | Hoch (haptisches Erlebnis) |
| Einsatzbereich | Erstansprache, Portale, E-Mail | Besichtigungen, Premium-Objekte |
Exposé-Kosten und Alternativen
Je nach Anspruch und Budget gibt es verschiedene Wege zum professionellen Exposé:
- Selbst erstellen: Mit Canva, PowerPoint oder Word – kostenlos, aber zeitaufwendig und oft nicht professionell genug
- Designer beauftragen: 200–500 € für ein professionelles Layout mit individueller Gestaltung
- Makler-Service: Im Maklerauftrag oft inklusive – professionelle Texte, Fotos, Grundrisse, Print + Digital
Was ein professionelles Exposé vom Makler beinhaltet
Bei einem Maklerauftrag ist das Exposé in der Regel im Leistungsumfang enthalten – ohne zusätzliche Kosten. Das beinhaltet: professionelle Texterstellung, Fotoshooting mit Nachbearbeitung, 2D-Grundrisse, Lagebeschreibung, Print- und Digital-Version. Bei GIP Frankfurt gehört die komplette Exposé-Erstellung zu unserem Exposé & Inszenierung-Service.
Typische Fehler beim Exposé
Schlechte oder zu wenige Fotos
Dunkle Smartphone-Bilder und zu wenige Aufnahmen schrecken Interessenten ab. Verwenden Sie mindestens 15 professionelle Aufnahmen bei Tageslicht – alle Räume, Außenansichten und Details.
Fehlende Pflichtangaben
Energieausweis-Daten vergessen kann bis zu 15.000 € Bußgeld kosten. Prüfen Sie vor jeder Veröffentlichung, ob alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten sind.
Übertriebene Beschreibungen
Superlative und unrealistische Angaben führen zu Enttäuschung bei der Besichtigung. Beschreiben Sie konkret und ehrlich – das schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Besichtigungstermine.
Kein klarer Ansprechpartner
Fehlende Kontaktdaten oder schwer erreichbare Ansprechpartner kosten Interessenten. Geben Sie Name, Telefon, E-Mail und Erreichbarkeitszeiten deutlich an.
Fazit
Ein professionelles Immobilienexposé ist kein Nice-to-have, sondern der entscheidende Erfolgsfaktor für Ihren Verkauf. Es verbindet alle Elemente – von den gesetzlichen Pflichtangaben über hochwertige Fotos bis hin zu überzeugenden Texten – zu einem stimmigen Gesamtpaket, das Kaufinteressenten begeistert.
Achten Sie auf die richtige Struktur, investieren Sie in professionelle Fotos und texten Sie emotional, aber ehrlich. Vermeiden Sie die typischen Fehler – insbesondere fehlende Pflichtangaben und übertriebene Beschreibungen. Die Kombination aus digitalem und gedrucktem Exposé maximiert Ihre Reichweite und Wirkung.
Häufig gestellte Fragen
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Fachbegriffe erklärt: Alle Fachbegriffe aus diesem Artikel finden Sie in unserem Immobilien-Glossar →
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