Erben oder Schenken? Steuer-Vergleichsrechner Immobilie 2026
Bei Frankfurter Immobilienwerten von oft 500.000 € bis weit über 2 Mio. € entscheidet der Weg der Vermögensübertragung über fünf- bis sechsstellige Steuerunterschiede. Unser Vergleichsrechner berechnet beide Szenarien — Erbschaft heute und Schenkung über 1, 2 oder 3 Tranchen — parallel und zeigt sofort die Differenz.
Kern der vorweggenommenen Erbfolge ist die 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG: Der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG) erneuert sich alle 10 Jahre und kann mehrfach genutzt werden. Achtung beim Verwandtschaftsgrad Eltern/Großeltern: Hier wechselt die Steuerklasse zwischen Erbschaft (StKl I) und Schenkung (StKl II) — der Rechner berücksichtigt das automatisch.
Erben vs. Schenken — Vergleichsrechner
Beide Szenarien parallel: Erbschafts- und Schenkungssteuer im direkten Vergleich.
Kind/Stiefkind: nur im Erbfall steuerfrei (Nr. 4c, bis 200 m²). Bei Schenkung an Kinder gibt es keine Familienheim-Befreiung.
Beide Szenarien führen aktuell zur gleichen Steuerlast.
Erbschaft heute
- Bruttoerwerb
- 800.000 €
- Freibetrag (StKl I)
- − 400.000 €
- Steuerpflichtiger Erwerb
- 400.000 €
- Steuersatz
- 15 %
Erbschaftssteuer
60.000 €
Effektivsatz: 8 % auf Bruttoerwerb
Schenkung
- Wert pro Tranche
- 800.000 €
- Freibetrag (StKl I) × 1
- − 400.000 €
- Bemessung gesamt
- 400.000 €
- Steuersatz / Tranche
- 15 %
Schenkungssteuer gesamt
60.000 €
Effektivsatz: 8 % auf Immobilienwert
Unverbindliche Schätzung nach §§ 13, 14, 15, 16, 19 ErbStG. Keine Steuerberatung. Stand: 2026. Vereinfacht ohne Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB), ohne gleitende 7-Jahres-Anrechnung bei vorzeitigem Tod (§ 14 Abs. 1 S. 2 ErbStG) und ohne exakte Bewertung von Nießbrauch/Wohnrecht. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Notar.
Wann lohnt sich eine Schenkung?
Schenkungen zu Lebzeiten spielen ihre Stärke vor allem bei höherwertigen Frankfurter Immobilien aus, wenn der persönliche Freibetrag im Erbfall nicht ausreicht.
Wertgrenze deutlich überschritten
Eine Eigentumswohnung im Westend für 900.000 € überschreitet den Kinder-Freibetrag von 400.000 € klar. Eine Tranchen- Schenkung über 10 Jahre halbiert die steuerliche Bemessung pro Vorgang.
Restlebenserwartung > 20 Jahre
Nur wenn der Schenker mehrere 10-Jahres-Sprünge erlebt, lohnt eine mehrstufige Tranchen-Strategie. Ab Schenker-Alter 70+ sollte konservativer geplant werden.
Kinder oder Enkel als Empfänger
Steuerklasse I (FB 400 k bzw. 200 k €) und niedrige Tarifsätze (7–30 %) machen die Schenkung an Abkömmlinge fast immer attraktiv.
Nießbrauch sichert Versorgung
Schenkung mit Nießbrauch-Vorbehalt überträgt das Eigentum, der Schenker behält Mietzins oder Wohnrecht. Der Kapitalwert mindert zusätzlich den steuerlichen Wert.
Wann ist Erben besser als Schenken?
Eltern oder Großeltern als Empfänger
Drastischer Unterschied: Schenkung StKl II mit FB 20 k €, Erbschaft StKl I mit FB 100 k €. Bei einer 600 k €-Wohnung spart das Erbe gegenüber der Schenkung typischerweise 80 k € Steuern.
Familienheim für das Kind (200-m²-Regel)
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bietet Kindern beim Erbfall Steuerfreiheit bis 200 m² Wohnfläche, sofern sie selbst einziehen. Eine Familienheim-Schenkung an Kinder kennt das Gesetz nicht.
Geringe Restlebenserwartung
Stirbt der Schenker innerhalb 10 Jahren, werden Schenkung und Erbschaft nach § 14 ErbStG zusammengerechnet — der Tranchen-Vorteil entfällt vollständig.
Wertentwicklung erwarten
Bei Schenkung gilt der Wert zum Schenkungszeitpunkt — bei starker Wertsteigerung nach Übertragung kann das günstig sein. Bei stagnierenden oder fallenden Märkten bietet das Erbe (Bewertung zum Todestag) keinen Nachteil.
Die 10-Jahres-Falle (§ 14 ErbStG)
Stirbt der Schenker innerhalb von 10 Jahren nach einer Schenkung, werden Schenkung und Erbschaft zusammengerechnet. Bereits gezahlte Schenkungssteuer wird auf die Erbschaftssteuer angerechnet — der Tranchen-Vorteil ist aber dahin.
Beispiel: Vater (75 J.) schenkt Tochter 2026 eine Wohnung für 600 k €. Tochter zahlt nach Freibetrag ca. 22 k € Schenkungssteuer. Vater verstirbt 2031 — innerhalb 10 Jahre. Sein restliches Vermögen (200 k €) wird mit den 600 k € Schenkung zusammengerechnet (insgesamt 800 k €), Freibetrag 400 k € einmalig, steuerpflichtig 400 k €, Erbschaftssteuer ca. 60 k €. Davon werden die bereits gezahlten 22 k € abgezogen — Endbetrag ca. 38 k €. Der Tranchen-Vorteil ist verloren, aber keine Doppelbesteuerung.
Kein gleitendes 7-Jahres-Modell: Anders als in einigen anderen Ländern (z. B. UK) kennt § 14 ErbStG keine zeitlich gleitende Anrechnung. Die Frist ist binär: innerhalb 10 Jahren — volle Anrechnung; außerhalb — keine Anrechnung.
Tranchen-Strategie & Kettenschenkung
Mehrere legale Hebel, um den persönlichen Freibetrag zu vervielfachen:
| Strategie | Mechanik | Effekt |
|---|---|---|
| 2 Tranchen über 10 J. | Hälfte heute, Hälfte in 10 Jahren — 2 × FB nutzen | FB ×2 |
| 3 Tranchen über 20 J. | Drittel heute, +10 J., +20 J. — Schenker-Alter zwingend < 60 J. | FB ×3 |
| Beide Eltern parallel | Vater 50 % + Mutter 50 % → Kind hat je Elternteil eigenen FB | FB ×2 |
| Kettenschenkung | Großeltern → Eltern → Kind. Nur wenn jede Zwischenstufe ernst gemeint (BFH II R 37/15). | Mehr FBe |
Was der Rechner NICHT abbildet
- Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB): Schenkungen innerhalb 10 Jahre vor dem Tod können Pflichtteilsansprüche enterbter Pflichtteilsberechtigter auslösen — gleitende Abstufung pro Jahr.
- Exakte Nießbrauch-Bewertung (§ 14 BewG): Der Kapitalwert hängt von Lebensalter, Geschlecht und Jahresmietwert ab — der Rechner bildet nur einen pauschalen Wertabzug ab.
- Bewertung der Immobilie nach BewG: Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren je Objekt; ggf. niedrigerer Verkehrswert nach § 198 BewG nachweisen.
- Sonderfälle: Betriebsvermögen (§§ 13a/b ErbStG), Lebensversicherungen, Bewertungsabschlag bei vermieteten Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG, 10 % Abschlag).
- Notar- und Grundbuchkosten: Bei Schenkung fällt zusätzlich GNotKG-Gebühr (~1,0–1,5 % Verkehrswert) an, nicht jedoch Grunderwerbsteuer (§ 3 GrEStG).
Häufige Fragen zum Vergleich Erben vs. Schenken
Wann lohnt sich eine Schenkung gegenüber dem Erbe?
Eine Schenkung lohnt sich besonders bei (1) hohem Immobilienwert über dem persönlichen Freibetrag, (2) jüngerem Alter des Schenkers (mindestens 10–20 Jahre Restlebenserwartung für mehrere Tranchen), (3) klarer Familienkonstellation (Kinder/Enkel statt Eltern). Beispiel: Vater 60 J., Wohnung 800.000 €, Tochter — Schenkung in 2 Tranchen (heute + in 10 J.) verbraucht 2 × 400.000 € Freibetrag, fällt 0 € Schenkungssteuer an. Im Erbfall (einmaliger FB 400.000 €) wären rund 60.000 € Steuer fällig.
Wann ist Erben günstiger als Schenken?
Erben ist meist günstiger, wenn (1) Ehepartner das Familienheim selbst nutzt — beide Wege sind dann zwar steuerfrei, im Erbfall greift aber zusätzlich der hohe persönliche Freibetrag von 500.000 € für anderes Vermögen. (2) Eltern als Empfänger: Schenkung an Eltern fällt in StKl II mit nur 20.000 € Freibetrag, im Erbfall hingegen StKl I mit 100.000 €. (3) Sehr kurze Restlebenserwartung des Schenkers — eine Tranchen-Strategie kann nicht greifen, und nach § 14 ErbStG werden Schenkungen <10 J. vor Tod ohnehin angerechnet.
Was passiert, wenn der Schenker innerhalb 10 Jahre stirbt?
Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden Schenkung und Erbschaft zusammengerechnet. Die zuvor gezahlte Schenkungssteuer wird auf die Erbschaftssteuer angerechnet — es droht keine Doppelbesteuerung. Der Tranchen-Vorteil entfällt aber: Statt zweier Freibeträge gilt nur einer auf die Gesamtsumme. Wichtig: Anders als beim deutschen Pflichtteilsrecht gibt es keine 'gleitende Anrechnung' wie in einigen anderen Ländern (z. B. UK 7-Year-Rule) — die Anrechnung in Deutschland ist binär (innerhalb/außerhalb 10 J.).
Kann ich beide Eltern gleichzeitig als Schenker nutzen?
Ja — und das ist die häufigste Optimierung in Frankfurter Verhältnissen. Schenken Vater und Mutter jeweils ihren Hälfte-Anteil am Familienhaus, hat das Kind gegenüber jedem Elternteil einen eigenen Freibetrag von 400.000 €. Insgesamt also 800.000 € alle 10 Jahre steuerfrei. Bei einer Wohnung in Westend/Bornheim mit 1,5 Mio. € Verkehrswert lassen sich so über zwei Tranchen (heute + 2036) bis 1,6 Mio. € steuerfrei übertragen.
Was bildet der Vergleichsrechner NICHT ab?
Der Rechner liefert eine seriöse Schätzung, lässt aber bewusst weg: (1) Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB — Schenkungen <10 J. vor Tod können Pflichtteilsansprüche enterbter Angehöriger auslösen. (2) Exakte Kapitalwert-Berechnung von Nießbrauch/Wohnrecht nach § 14 BewG (alters- und mietwertabhängig). (3) Bewertungsdetails der Immobilie nach BewG (Vergleichs-, Sach-, Ertragswertverfahren). (4) Sonderfälle wie Betriebsvermögen (§§ 13a/b ErbStG) oder Lebensversicherungen. Für eine verbindliche Steuer- und Pflichtteilsplanung ist Steuerberater + Notar zwingend.
Vertiefende Ratgeber
Erbschaftssteuer-Rechner
Detail-Rechner mit Pflegefreibetrag und 200-m²-Regel.
Schenkungssteuer-Rechner
Detail-Rechner mit 10-Jahres-Restfrist und Familienheim-Schenkung.
Verkehrswert als Basis für die Entscheidung
Erbschafts- und Schenkungssteuer hängen direkt vom Verkehrswert ab. Eine fundierte Bewertung ist die Basis für jede strategische Entscheidung — wir erstellen sie kostenfrei und unverbindlich für Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet.