Spekulationssteuer-Rechner Immobilie Frankfurt – kostenlos & ohne Anmeldung
Wer in Frankfurt am Main oder im übrigen Hessen eine Immobilie verkauft, sollte die Spekulationssteuer kennen: Sie fällt nach § 23 EStG an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Eigennutzungs-Ausnahme nicht greift. Mit unserem kostenfreien Rechner ermitteln Sie sofort die voraussichtliche Steuerlast – transparent, ohne E-Mail-Pflicht und ohne Anmeldung.
Die Spekulationssteuer entfällt beim Immobilienverkauf in Deutschland nach 10 Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) – oder bei durchgängiger Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den zwei vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). In Frankfurt mit hohen Wertsteigerungen 2016–2026 ist die Berechnung besonders relevant – typische Veräußerungsgewinne liegen je nach Stadtteil und Objekt zwischen 100.000 und 300.000 € und können zu einer Steuerlast von 30.000 bis über 100.000 € führen.
Spekulationssteuer-Rechner Immobilie Frankfurt
Steuerlast nach § 23 EStG sofort schätzen – kostenlos, ohne Anmeldung.
Eigennutzungs-Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG: Bei durchgängiger Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt die Spekulationssteuer komplett – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
Ihre voraussichtliche Steuerlast
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | + 750.000 € |
| Anschaffungskosten + NK | − 530.400 € |
| Verkaufsnebenkosten | − 22.500 € |
| Veräußerungsgewinn | 197.100 € |
| Spekulationssteuer (42 %) | 82.782 € |
| + Solidaritätszuschlag (5,5 %) | 4.553 € |
| Gesamtbelastung | 87.335 € |
Unverbindliche Schätzung nach § 23 EStG. Keine Steuerberatung. Stand: 2026. Die exakte Steuerlast hängt vom individuellen Einkommensteuerbescheid und ggf. abzugsfähigen Aufwendungen ab. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Steuerberater. Mehr im Steuern-Ratgeber →
So berechnet sich die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG). Der Veräußerungsgewinn wird zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
10-Jahres-Frist
Liegt zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn vollständig steuerfrei – unabhängig von Höhe und Nutzung. Maßgeblich ist jeweils das Datum der notariellen Beurkundung. Mehr im Steuern-Ratgeber.
Eigennutzungs-Ausnahme
Bei durchgängiger Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt die Steuer (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Eine zwischenzeitliche Vermietung führt zum Verlust der Befreiung.
Veräußerungsgewinn
Verkaufspreis − Verkaufsnebenkosten − (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten + werterhöhende Modernisierungen). Bei vermieteten Objekten erhöhen geltend gemachte Abschreibungen (AfA) den Gewinn wieder.
Steuerberechnung
Veräußerungsgewinn × persönlicher Einkommensteuersatz (14–45 %). Zusätzlich Solidaritätszuschlag (5,5 %) ab einer Steuerlast von 18.130 € (Stand 2026). Kirchensteuer ggf. zusätzlich.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung Frankfurt-Westend, Verkauf nach 7 Jahren
Eine 95 m² Eigentumswohnung im Frankfurt-Westend wurde 2019 für 480.000 € gekauft (inkl. ca. 50.400 € Anschaffungsnebenkosten) und wird 2026 für 750.000 € verkauft. Die Immobilie war vermietet. Persönlicher Steuersatz: 42 %.
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | Kaufvertrag 2026 | + 750.000 € |
| Verkaufsnebenkosten | ~ 3 % Pauschale | − 22.500 € |
| Anschaffungskosten 2019 | Kaufpreis | − 480.000 € |
| Anschaffungsnebenkosten | Notar, GrESt 6 %, Makler | − 50.400 € |
| Veräußerungsgewinn | Bemessungsgrundlage | 197.100 € |
| Spekulationssteuer | 197.100 € × 42 % | 82.782 € |
| Solidaritätszuschlag | 5,5 % auf Steuer | 4.553 € |
| Gesamtbelastung | Steuer + Soli | 87.335 € |
Hinweis: Bei durchgängiger Eigennutzung 2024, 2025 und 2026 wäre der Verkauf trotz Verkaufs vor Ablauf der 10-Jahres-Frist komplett steuerfrei. Bei Verkauf erst Anfang 2030 (10 Jahre + 1 Tag nach Kauf 2019) wäre der Gewinn ebenfalls vollständig steuerfrei.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Frankfurt
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Hessen an?
Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird und die Eigennutzungs-Ausnahme nicht greift. Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %) zuzüglich Solidaritätszuschlag versteuert.
Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist beim Immobilienverkauf?
Die 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet exakt 10 Jahre später. Wird die Immobilie nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei – unabhängig von Höhe oder Nutzung. Maßgeblich ist das Beurkundungsdatum, nicht die Grundbucheintragung.
Was bedeutet die Eigennutzungs-Ausnahme bei der Spekulationssteuer?
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es genügt durchgängige Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren – nicht über volle 36 Monate. Eine zwischenzeitliche Vermietung führt zum Verlust der Befreiung.
Welche Kosten sind bei der Spekulationssteuer absetzbar?
Vom Veräußerungsgewinn abziehbar sind die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Notar, Grunderwerbsteuer 6 % Hessen, Makler beim Kauf), nachträgliche Herstellungskosten bzw. werterhöhende Modernisierungen sowie die Werbungskosten beim Verkauf (Maklerprovision, Energieausweis, Inserate, Wertgutachten). Bei vermieteten Objekten erhöhen geltend gemachte Abschreibungen (AfA) den steuerpflichtigen Gewinn wieder.
Wie wird die 10-Jahres-Frist exakt berechnet?
Maßgeblich für Beginn und Ende der Frist ist jeweils das Datum der notariellen Beurkundung des Kauf- und des Verkaufsvertrags – nicht der Übergabezeitpunkt, die Kaufpreiszahlung oder die Grundbucheintragung. Beispiel: Notarvertrag Kauf am 15. März 2015 → steuerfreier Verkauf möglich ab 16. März 2025. Bei Erbschaften wird die Anschaffung des Erblassers übernommen, die Frist läuft also durch.
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Übertragung an die nächste Generation – Freibeträge nach § 16 ErbStG, 10-Jahres-Frist.
Verkaufspreis professionell ermitteln lassen
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