Schenkungssteuer-Rechner Immobilie – 10-Jahres-Freibeträge 2026
Wer eine Immobilie in Frankfurt am Main oder im übrigen Hessen zu Lebzeiten an Kinder, Ehepartner oder Enkel überträgt, kann mit kluger Planung erhebliche Steuerlasten sparen. Kern der vorweggenommenen Erbfolge ist die 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG: Persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG) erneuern sich alle 10 Jahre — wer früh anfängt, kann über mehrere Zeiträume vielfach steuerfrei schenken.
Unser Rechner schätzt die Schenkungssteuer nach §§ 14, 16, 19 ErbStG (Stand 2026): persönliche Freibeträge nach Verwandtschaft, Steuerklassen I–III, Familienheim-Befreiung für Ehepartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a) und Nießbrauch-Vorbehalt. Achtung beim Verwandtschaftsgrad: Bei Schenkung an Eltern oder Großeltern beträgt der Freibetrag nur 20.000 € (Steuerklasse II) — anders als beim Erbfall (100.000 €, Steuerklasse I).
Schenkungssteuer-Rechner Immobilie
Steuerlast nach §§ 14, 16, 19 ErbStG sofort schätzen – inkl. 10-Jahres-Frist.
10-Jahres-Frist (§ 14 ErbStG)
Schenkungen vom selben Schenker werden innerhalb von 10 Jahren zusammengerechnet. Der persönliche Freibetrag steht in diesem Zeitraum nur einmal zur Verfügung.
Keine Familienheim-Befreiung bei Schenkung an Kinder: § 13 Abs. 1 Nr. 4a/4b/4c ErbStG sieht die Familienheim-Befreiung nur für Ehepartner (zu Lebzeiten und im Erbfall) und für Kinder ausschließlich im Erbfall (Nr. 4c) vor. Eine Familienheim- Schenkung an Kinder ist nicht möglich.
Ihre voraussichtliche Schenkungssteuer
| Position | Betrag |
|---|---|
| Netto-Schenkungswert | + 600.000 € |
| Persönlicher Freibetrag (§ 16 ErbStG) | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 200.000 € |
| Steuersatz (StKl I, § 19 ErbStG) | 11 % |
| Schenkungssteuer | 22.000 € |
Beide Szenarien vergleichen? Erbschaft heute vs. Schenkung über mehrere Tranchen — sehen Sie parallel, welches Szenario weniger Steuer kostet. Erbschaftssteuer-Rechner → · Mit Erbe vergleichen →
Unverbindliche Schätzung nach §§ 14, 16, 19 ErbStG. Keine Steuerberatung. Stand: 2026. Die exakte Steuer hängt von der amtlichen Bewertung der Immobilie nach BewG, vom Kapitalwert eines Nießbrauchs (§ 14 BewG) und individuellen Umständen ab. Schenkungen sind binnen 3 Monaten beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Notarbeurkundung bei Immobilienschenkungen ist Pflicht (§ 311b BGB). Mehr im Erben-Ratgeber →
Freibeträge bei Schenkung (§ 16 ErbStG)
Persönliche Freibeträge sind bei Schenkung und Erbschaft identisch — mit einer wichtigen Ausnahme: Eltern und Großeltern fallen bei Schenkung in Steuerklasse II (FB 20.000 €), bei Erbschaft in Steuerklasse I (FB 100.000 €).
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag (Schenkung) |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Schenkung!) | II | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder | II | 20.000 € |
| Sonstige / nicht verwandt | III | 20.000 € |
Die 10-Jahres-Frist (§ 14 ErbStG) — Kern der Schenkungssteuer
Alle Schenkungen vom selben Schenker innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet. Der persönliche Freibetrag steht pro Schenker-Beschenkten-Paar in jedem Zeitraum nur einmal zur Verfügung — danach erneuert er sich vollständig.
Beispiel: Vater schenkt Tochter 2026 eine Eigentumswohnung in Frankfurt im Wert von 400.000 € — vollständig steuerfrei (FB Kinder 400.000 €). Im Jahr 2036 erneuert sich der Freibetrag, der Vater kann erneut bis 400.000 € steuerfrei schenken. Über 30 Jahre verteilt lassen sich so bis zu 1,2 Mio. € steuerfrei auf die Tochter übertragen — gegenüber nur 400.000 € im Erbfall.
Doppelter Freibetrag durch beide Eltern: Schenken Vater und Mutter gemeinsam, hat das Kind je Elternteil einen eigenen Freibetrag von 400.000 € — also insgesamt 800.000 € alle 10 Jahre. Bei hälftigem Eigentum am Familienhaus lässt sich dieser Vorteil leicht realisieren.
Vorweggenommene Erbfolge & Kettenschenkung
Die vorweggenommene Erbfolge bezeichnet die geplante Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten — typisch durch Schenkung, Übergabevertrag mit Nießbrauch- oder Wohnrecht vorbehalt oder gegen Versorgungsleistungen.
Direkte Schenkung an das Kind
Einfachste Variante. Der Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil reicht in Frankfurter Verhältnissen (Wohnung 600.000 € – 1 Mio. €) oft nicht aus — Reststeuer fällt an.
Schenkung mit Nießbrauch-Vorbehalt
Eltern übertragen das Eigentum, behalten aber Mietzins bzw. Wohnrecht. Der Kapitalwert des Nießbrauchs (§ 14 BewG) wird vom steuerlichen Wert abgezogen — typische Reduktion 30 – 50 % je nach Alter.
Kettenschenkung (z. B. Großeltern → Eltern → Kind)
Mehrere Freibeträge nutzen, indem das Vermögen über Zwischenpersonen läuft. Steuerlich anerkannt nur, wenn jede Zwischenschenkung ernst gemeint und tatsächlich frei verfügbar ist (BFH II R 37/15) — sonst Risiko der Annahme einer direkten Schenkung an den Endempfänger.
Familienheim-Befreiung an Ehepartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG)
Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner ist vollständig steuerfrei — unabhängig vom Wert, unabhängig von der Wohnfläche, und ohne 10-Jahres-Behaltensfrist (anders als bei der Erbschaft nach Nr. 4b).
Voraussetzungen
- Gemeinsam genutztes Familienheim
- Eigentum oder Miteigentum des Schenkers
- Inland / EU / EWR-Belegenheit
- Selbstnutzung zu Wohnzwecken
Nicht möglich für Kinder
Die Familienheim-Befreiung an Kinder gilt ausschließlich im Erbfall (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) — eine Familienheim-Schenkung an Kinder ist gesetzlich nicht vorgesehen. Sie können das Haus zwar zu Lebzeiten an Kinder schenken, müssen aber den persönlichen Freibetrag (400.000 €) anwenden und ggf. Steuer zahlen.
Nießbrauch-Vorbehalt: Wertabzug nach BewG
Beim Nießbrauch-Vorbehalt überträgt der Schenker das Eigentum, behält sich aber das Recht vor, weiterhin Mietzins zu vereinnahmen oder die Immobilie selbst zu nutzen. Der Kapitalwert dieses Rechts wird nach § 14 BewG vom Schenkungswert abgezogen — abhängig von Lebensalter des Berechtigten und Jahresmietwert.
Vereinfachtes Beispiel: Vater (65 Jahre) schenkt seiner Tochter eine Immobilie in Frankfurt-Westend im Wert von 800.000 €. Jahresmietwert (netto): 24.000 €. Vervielfältiger nach § 14 BewG (Männer 65 J.): ca. 11,3 → Kapitalwert Nießbrauch ≈ 271.000 €. Steuerlicher Schenkungswert: 800.000 € − 271.000 € = 529.000 €. Nach Freibetrag 400.000 € sind nur 129.000 € steuerpflichtig (StKl I, ca. 11 % ≈ 14.190 € Steuer).
Mehr zur Bewertung und zu den Optionen finden Sie im Ratgeber: Nießbrauch-Immobilie verkaufen.
Anzeigepflicht beim Finanzamt (§ 30 ErbStG)
Jede Schenkung — auch wenn sie wegen des Freibetrags steuerfrei bleibt — ist binnen 3 Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Bei notariell beurkundeten Immobilien-Schenkungen erledigt das in der Regel der Notar im Rahmen seiner Anzeigepflicht (§ 34 ErbStG). Trotzdem bleibt der Beschenkte für die Erklärung verantwortlich. Versäumnisse können als Steuerverkürzung gelten.
Schenkung oder Erbschaft? Vergleich der Optionen
| Aspekt | Schenkung zu Lebzeiten | Erbschaft |
|---|---|---|
| Freibetrag-Erneuerung | Alle 10 Jahre (§ 14 ErbStG) | Einmalig im Erbfall |
| Eltern als Empfänger | StKl II, FB 20.000 € | StKl I, FB 100.000 € |
| Familienheim Ehepartner | Steuerfrei, keine Behaltensfrist | Steuerfrei, 10 J. Behaltensfrist |
| Familienheim Kind | Nicht steuerbefreit | Steuerfrei bis 200 m² (Nr. 4c) |
| Wertentwicklung | Wert zum Schenkungszeitpunkt | Wert zum Todestag |
| Notarpflicht | Ja (§ 311b BGB) | Nur bei Eigentumsumschreibung |
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer auf Immobilien
Wann lohnt sich eine Schenkung gegenüber einer Erbschaft?
Eine Schenkung zu Lebzeiten lohnt sich vor allem bei größerem Vermögen, da der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG) alle 10 Jahre erneut nutzbar ist (§ 14 ErbStG). Beispiel: Eltern können ihrem Kind alle 10 Jahre 400.000 € steuerfrei schenken. Über 30 Jahre lassen sich so 1,2 Mio. € steuerfrei übertragen – im Erbfall wäre nur 400.000 € einmalig steuerfrei. Zusätzlich kann ein Nießbrauch-Vorbehalt den steuerlichen Wert mindern und die wirtschaftliche Versorgung des Schenkers sichern. Achtung bei Eltern als Beschenkten: Hier fallen sie in StKl II mit nur 20.000 € Freibetrag – Schenkungen 'rückwärts' sind selten sinnvoll.
Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von 10 Jahren stirbt?
Stirbt der Schenker innerhalb der 10-Jahres-Frist nach der Schenkung, werden Schenkung und Erbschaft nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Der persönliche Freibetrag wird auf die Gesamtsumme nur einmal angerechnet. Bereits gezahlte Schenkungssteuer wird auf die Erbschaftssteuer angerechnet (§ 14 Abs. 1 S. 2 ErbStG) – es entsteht also keine Doppelbesteuerung. Vorteil bleibt aber: Der Wertzuwachs zwischen Schenkung und Tod fällt nicht in die Erbmasse, das geschenkte Objekt wird mit dem Wert zum Schenkungszeitpunkt angesetzt.
Kann ich Freibeträge stückeln und mehrfach nutzen?
Ja – der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG) erneuert sich für jeden Schenker-Beschenkten-Paar alle 10 Jahre (§ 14 ErbStG). Beispiel: Vater schenkt Tochter 2026 eine Immobilie im Wert von 400.000 € (steuerfrei). Ab 2036 kann er erneut 400.000 € steuerfrei schenken. Auch beide Eltern haben jeweils einen eigenen Freibetrag – ein Kind kann von Vater und Mutter unabhängig je 400.000 € erhalten (zusammen 800.000 €). Strategien wie 'Kettenschenkung' (Großeltern → Eltern → Kind) müssen aber als ernsthafte Zwischenschenkung gestaltet sein, sonst droht Anerkennungs-Risiko durch das Finanzamt.
Was gilt bei einer Schenkung mit Auflage (z. B. Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung)?
Bei einer Schenkung unter Auflage (gemischte Schenkung, § 7 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) wird der Wert der Auflage vom Schenkungswert abgezogen. Beispiel: Eltern schenken Kind eine Immobilie im Wert von 600.000 € unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs (Kapitalwert nach § 14 BewG: 200.000 €). Der steuerpflichtige Erwerb beträgt nur 400.000 € – exakt der Freibetrag, also Schenkungssteuer 0 €. Gleiches gilt für Pflegeverpflichtungen, Übernahme von Schulden oder lebenslange Rentenzahlungen. Die Bewertung der Auflage erfolgt nach BewG, der Notar berechnet sie verbindlich.
Brauche ich für eine Immobilien-Schenkung einen Notar?
Ja, zwingend. Die Schenkung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss nach § 311b Abs. 1 BGB und § 925 BGB notariell beurkundet werden – sowohl der Schenkungsvertrag als auch die Auflassung (Eigentumsübertragung). Der Notar berechnet auch Wertbestandteile wie Nießbrauch oder Wohnrecht. Notarkosten richten sich nach GNotKG und betragen je nach Gegenstandswert ca. 1,0 – 1,5 % des Verkehrswerts. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an. Die Schenkung ist dem Finanzamt binnen 3 Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG) – meist erledigt das der Notar.
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Vergleich: Wie hoch wäre die Steuer im Erbfall? Inkl. Familienheim-Befreiung und 200-m²-Regel.
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Verkehrswert für die Schenkungserklärung ermitteln lassen
Die Schenkungssteuer hängt direkt vom Verkehrswert ab. Eine fundierte Bewertung ist die Basis für eine präzise Steuerprognose und die Notarbeurkundung. Wir erstellen sie kostenfrei und unverbindlich.