Erbschaftssteuer-Rechner Immobilie – Freibeträge & Steuerklassen 2026
Wer in Frankfurt am Main oder im übrigen Hessen eine Immobilie erbt, sollte die Erbschaftssteuer früh kennen: Sie hängt nach den §§ 16, 19 ErbStG vom Verwandtschaftsgrad, vom persönlichen Freibetrag und – bei selbstgenutzten Familienheimen – von zusätzlichen Befreiungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG) ab. Mit unserem kostenfreien Rechner schätzen Sie die Steuerlast in unter 3 Minuten – ohne E-Mail-Pflicht und ohne Anmeldung.
Bei Frankfurter Immobilienwerten von oft 500.000 € bis über 2 Mio. € entscheidet die Familienheim-Befreiung in vielen Fällen, ob eine Erbschaft praktisch steuerfrei bleibt oder Steuerlasten von 50.000 € bis 300.000 € entstehen. Der Rechner berücksichtigt Steuerklassen I–III, persönliche Freibeträge (20.000 € bis 500.000 €), die Familienheim-Befreiung inkl. 200-m²-Regel für Kinder, den Pflegefreibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG) sowie die 10-Jahres-Zusammenrechnung mit Vorschenkungen (§ 14 ErbStG).
Erbschaftssteuer-Rechner Immobilie
Steuerlast nach §§ 16, 19 ErbStG sofort schätzen – kostenlos, ohne Anmeldung.
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG: Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, sofern Sie als Kind/Stiefkind die Immobilie unverzüglich selbst beziehen und mindestens 10 Jahre wohnen bleiben.
Ihre voraussichtliche Erbschaftssteuer
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bruttoerwerb (Immobilie + Vermögen) | + 600.000 € |
| Persönlicher Freibetrag (§ 16 ErbStG) | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 200.000 € |
| Steuersatz (StKl I, § 19 ErbStG) | 11 % |
| Erbschaftssteuer | 22.000 € |
Schenkung zu Lebzeiten als Alternative? Persönlicher Freibetrag (§ 16 ErbStG) lässt sich alle 10 Jahre erneut nutzen. Schenkungssteuer-Rechner → · Direkt vergleichen →
Unverbindliche Schätzung nach §§ 16, 19 ErbStG. Keine Steuerberatung. Stand: 2026. Die exakte Steuer hängt von der amtlichen Bewertung der Immobilie nach BewG, weiteren Vorschenkungen (10-Jahres- Zusammenrechnung § 14 ErbStG) und individuellen Umständen ab. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder das Finanzamt. Mehr im Erben-Ratgeber →
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG)
Der persönliche Freibetrag wird vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen, bevor die Steuer nach § 19 ErbStG berechnet wird. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag.
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Enkel bei verstorbenem Elternteil | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner | II | 20.000 € |
| Sonstige / nicht verwandt | III | 20.000 € |
Steuerklassen I, II und III nach § 15 ErbStG
Steuerklasse I
Engste Familie: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern (bei Erbschaft).
Steuersatz: 7 – 30 %
Steuerklasse II
Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehepartner.
Steuersatz: 15 – 43 %
Steuerklasse III
Alle übrigen Erben: Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft, Freunde, juristische Personen, entferntere Verwandte.
Steuersatz: 30 – 50 %
Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG)
Die wichtigste Steuerbefreiung beim Erben einer Immobilie. Sie gilt zusätzlich zum persönlichen Freibetrag und kann selbst bei einer 2-Mio.-Villa in Frankfurt zur kompletten Steuerfreiheit führen – wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Ehepartner (Nr. 4b)
- Vollständige Steuerbefreiung – kein Größenlimit
- Selbstnutzung mind. 10 Jahre Pflicht (Behaltensfrist)
- Verkauf oder Vermietung in den 10 Jahren = Befreiung entfällt rückwirkend
- Ausnahme: zwingende Gründe (Pflegebedürftigkeit, Tod)
Kinder / Stiefkinder (Nr. 4c)
- Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche
- Über 200 m² nur anteilige Befreiung
- Unverzügliche Selbstnutzung (i. d. R. innerhalb 6 Monaten)
- 10 Jahre Behaltensfrist – sonst rückwirkender Wegfall
Bewertung der geerbten Immobilie nach BewG
Maßgeblich für die Erbschaftssteuer ist nicht der Kaufpreis, sondern der vom Finanzamt festgestellte Verkehrswert (gemeiner Wert) zum Stichtag des Erbfalls. Das Bewertungsgesetz (BewG) sieht drei Verfahren vor:
Vergleichswertverfahren (§§ 182, 183 BewG)
Standard für Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser. Das Finanzamt zieht Kaufpreise vergleichbarer Objekte des Gutachterausschusses heran.
Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Bodenrichtwert + Gebäudesachwert (abzüglich Alterswertminderung).
Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG)
Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke. Wertermittlung anhand Jahresnettokaltmiete und Liegenschaftszinssatz.
Eigene niedrigere Verkehrswertgutachten können beim Finanzamt eingereicht werden, wenn der amtliche Wert nachweislich zu hoch ist (§ 198 BewG).
10-Jahres-Zusammenrechnung mit Schenkungen (§ 14 ErbStG)
Hat der Erblasser dem Erben innerhalb der letzten 10 Jahre vor seinem Tod bereits Vermögen geschenkt, werden alle Zuwendungen addiert. Der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG) gilt für die gesamte Summe nur einmal pro Zehnjahreszeitraum.
Beispiel: Vater schenkt Tochter 2020 250.000 € (steuerfrei, da unter 400.000 € Freibetrag). Verstirbt der Vater 2027 und vererbt eine Immobilie im Wert von 600.000 €, stehen der Tochter nur noch 150.000 € Freibetrag zur Verfügung – 450.000 € sind steuerpflichtig (StKl I, ca. 15 % = 67.500 € Steuer). Erst nach Ablauf von 10 Jahren „erneuert" sich der volle Freibetrag.
Stundungsregelung bei Wohnimmobilien (§ 28 ErbStG)
Wenn die Begleichung der Erbschaftssteuer den Verkauf des selbstgenutzten oder zu Wohnzwecken vermieteten Wohngrundstücks erzwingen würde, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu 10 Jahre zinslos stunden. Voraussetzung ist die tatsächliche Wohnnutzung – Gewerbeimmobilien fallen nicht unter die Regelung. Bei Verkauf während der Stundungsphase wird der noch offene Betrag sofort fällig.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei einer geerbten Immobilie?
Kinder, Stiefkinder und Enkel mit verstorbenem Elternteil haben nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil. Bis zu diesem Betrag fällt keine Erbschaftssteuer an. Wird zusätzlich das Familienheim selbst bezogen, greift die separate Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bis 200 m² Wohnfläche.
Ist das geerbte Elternhaus steuerfrei?
Nicht automatisch. Voraussetzungen für die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG: (1) Sie sind Kind oder Stiefkind des Erblassers, (2) Sie beziehen die Immobilie unverzüglich (innerhalb 6 Monaten) selbst, (3) Sie wohnen mindestens 10 Jahre dort, (4) bei Wohnflächen über 200 m² gilt die Befreiung nur anteilig. Wird die 10-Jahres-Frist nicht eingehalten (Verkauf, Vermietung), entfällt die Befreiung rückwirkend komplett.
Was ist die 200-m²-Regel beim geerbten Familienheim?
Bei geerbten Familienheimen für Kinder oder Stiefkinder ist die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Beispiel: Eine 300 m² große Villa in Frankfurt im Wert von 1,5 Mio. € – steuerfrei sind nur 200/300 = 66,7 % = 1,0 Mio. €. Die restlichen 500.000 € werden mit dem persönlichen Freibetrag von 400.000 € verrechnet, 100.000 € bleiben steuerpflichtig (StKl I, ca. 7 % = 7.000 € Steuer). Bei Ehepartnern gibt es kein Größenlimit.
Muss ich die Erbschaftssteuer sofort zahlen?
Die Steuer wird grundsätzlich mit Steuerbescheid fällig. Für Wohnimmobilien sieht § 28 Abs. 3 ErbStG aber eine Stundungsregelung vor: Die Steuer kann auf Antrag bis zu 10 Jahre zinslos gestundet werden, wenn die Begleichung sonst den Verkauf der selbstgenutzten Wohnung erzwingen würde. Voraussetzung: tatsächliche Selbstnutzung oder Vermietung zu Wohnzwecken. Anzeigepflicht: Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt binnen 3 Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG).
Welche Unterlagen brauche ich für die Erbschaftssteuer?
Sie benötigen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Sterbeurkunde, Grundbuchauszug der Immobilie, Verkehrswertgutachten oder Kaufpreis vergleichbarer Objekte (BewG), Aufstellung weiterer Vermögenswerte (Konten, Wertpapiere, weitere Immobilien), Schuldenaufstellung des Erblassers (mindern den Erwerb), Nachweise über Vorschenkungen der letzten 10 Jahre sowie ggf. Pflegenachweise (§ 13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG). Die Erbschaftssteuererklärung selbst gibt das Finanzamt nach Anzeige aus.
Vertiefende Ratgeber zum Erben & Verkaufen
Geerbte Immobilie verkaufen
Schritt-für-Schritt: Erbschein, Bewertung, Spekulationssteuer, Erbengemeinschaft.
WeiterlesenSteuern beim Immobilienverkauf
Spekulationssteuer (§ 23 EStG), Eigennutzung, vermietete Objekte und AfA.
WeiterlesenTeilungsversteigerung vermeiden
Wenn Erbengemeinschaften sich nicht einig werden – Wege zur einvernehmlichen Lösung.
WeiterlesenSpekulationssteuer-Rechner
Wenn die geerbte Immobilie verkauft werden soll: Frist des Erblassers wird übernommen.
Verkaufserlös-Rechner
Wert der geerbten Immobilie minus Restschuld, VFE und Provision.
Schenkungssteuer-Rechner
Alternative zum Erbe: Schenkung zu Lebzeiten – gleicher Freibetrag, alle 10 Jahre erneut nutzbar.
Erben vs. Schenken — Vergleich
Beide Szenarien parallel berechnen: Welches kostet weniger Steuer in Ihrer Konstellation?
Schenkung als Alternative zu Lebzeiten: Wer Vermögen frühzeitig überträgt, kann den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG alle 10 Jahre erneut nutzen (§ 14 ErbStG). Bei größeren Immobilienvermögen oft die steueroptimalere Lösung. Zum Schenkungssteuer-Rechner · Direkt vergleichen
Verkehrswert für die Steuererklärung ermitteln lassen
Die Erbschaftssteuer hängt direkt vom Verkehrswert ab. Eine fundierte Bewertung nach BewG ist die Basis für eine präzise Steuerprognose – und kann beim Finanzamt einen zu hoch angesetzten Wert korrigieren (§ 198 BewG). Wir erstellen sie kostenfrei und unverbindlich.