Unterlagen für den Hausverkauf – Vollständige Checkliste
Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf. Mit unserer Checkliste haben Sie alle Dokumente parat – von Grundbuch bis Energieausweis.
Das Wichtigste in Kürze
- •Vollständige Unterlagen = schnellerer Verkauf: Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf durchschnittlich um 2-4 Wochen
- •Grundbuchauszug ist unverzichtbar: Ein aktueller Auszug (max. 3 Monate alt) kostet 10-20€ und ist beim Amtsgericht erhältlich
- •Energieausweis ist Pflicht: Ohne gültigen Energieausweis drohen Bußgelder bis 15.000€ (GEG §108)
- •Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Käufer und Banken verlangen eine DIN-konforme Berechnung
- •Notar benötigt spezielle Dokumente: Flurkarte, Teilungserklärung (bei ETW), Löschungsbewilligung für Grundschulden
Warum vollständige Unterlagen entscheidend sind
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, braucht die richtigen Unterlagen. Klingt selbstverständlich – doch in der Praxis scheitern überraschend viele Verkäufe an fehlenden oder veralteten Dokumenten. Käufer werden ungeduldig, Banken verweigern die Finanzierungszusage, und der Notar kann den Termin nicht ansetzen.
Die Konsequenz: Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf durchschnittlich um 2-4 Wochen. Im schlimmsten Fall springt ein Käufer ab, weil er zu lange auf Dokumente warten muss oder das Vertrauen verliert.
Praxis-Tipp: Beginnen Sie mit der Unterlagenbeschaffung, bevor Sie mit der Vermarktung starten. So vermeiden Sie Verzögerungen und können bei Interesse schnell reagieren.
Grundbuchauszug – Das wichtigste Dokument
Der Grundbuchauszug ist das zentrale Dokument beim Immobilienverkauf. Er weist nach, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer sind und zeigt alle eingetragenen Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte oder Wohnrechte.
Was enthält der Grundbuchauszug?
- Bestandsverzeichnis: Genaue Bezeichnung des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück)
- Abteilung I: Angaben zum Eigentümer
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, Nießbrauch)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken)
Wo beantragen?
Einen Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). In Frankfurt ist das Grundbuchamt am Zeil 42 zuständig. Sie können den Auszug auch über Online-Portale beantragen.
| Variante | Kosten | Dauer |
|---|---|---|
| Unbeglaubigter Auszug (Amtsgericht) | 10 € | 3-7 Werktage |
| Beglaubigter Auszug (Amtsgericht) | 20 € | 3-7 Werktage |
| Online-Portal (z.B. grundbuchauszug.de) | 25-40 € | 1-5 Werktage |
Wichtig: Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3-6 Monate sein. Der Notar wird einen eigenen aktuellen Auszug anfordern, aber Sie sollten vorher prüfen, ob alle Eintragungen korrekt sind.
Flurkarte / Liegenschaftskarte
Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) zeigt die exakte Lage, Form und Größe Ihres Grundstücks sowie dessen Grenzen zu Nachbargrundstücken. Sie ist für den Notartermin erforderlich und hilft Käufern, das Grundstück räumlich einzuordnen.
Was zeigt die Flurkarte?
- Exakte Grundstücksgrenzen
- Flurstücksnummer und Gemarkung
- Gebäudestandorte
- Nachbargrundstücke
- Maßstäbliche Darstellung
Bezugsquelle
Die Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt (in Hessen: Amt für Bodenmanagement) oder über das Geodatenportal Hessen online. Die Kosten liegen je nach Format und Ausführung bei 15-50€.
Energieausweis – Pflicht bei jedem Verkauf
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden – die wichtigsten Kennwerte müssen bereits in der Verkaufsanzeige genannt werden.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
| Kriterium | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Energieverbrauch (3 Jahre) | Technische Analyse des Gebäudes |
| Kosten | 50 - 100 € | 300 - 500 € |
| Pflicht | Wohngebäude ab 5 WE, Baujahr ab 1978 | Wohngebäude bis 4 WE, Baujahr vor 1978 |
| Aussagekraft | Abhängig vom Nutzerverhalten | Objektive Gebäudebewertung |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
Achtung Bußgeld: Bei fehlendem oder nicht vorgelegtem Energieausweis drohen gemäß GEG §108 Bußgelder bis zu 15.000€. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden regelmäßig kontrolliert.
Detaillierte Informationen zu den Pflichten und Ausnahmen finden Sie in unserem Ratgeber: Energieausweis Pflicht beim Hausverkauf
Baupläne und Baugenehmigung
Originale Baupläne und die Baugenehmigung dokumentieren den genehmigten Zustand der Immobilie. Sie sind wichtig für Käufer, die Um- oder Anbauten planen, und für die finanzierende Bank.
Diese Dokumente sollten vorliegen:
- Originale Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
- Baubeschreibung
- Baugenehmigung
- Nachtragsgenehmigungen für Um- und Anbauten
- Abnahmebescheinigung
Was tun, wenn keine Pläne vorhanden sind?
Wenn Sie keine Baupläne mehr haben, können Sie bei der Bauaufsichtsbehörde FrankfurtAkteneinsicht beantragen. Dort werden Bauakten archiviert. Die Kosten für Kopien liegen bei 20-50€. Sind keine Akten vorhanden, kann ein Architekt neue Bestandspläne erstellen (Kosten: 500-2.000€).
Wohnflächenberechnung
Die korrekte Wohnfläche ist entscheidend für den Verkaufspreis und die Finanzierung. Käufer und Banken erwarten eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Was zählt zur Wohnfläche?
Voll angerechnet (100%)
- • Wohnräume, Küche, Bad
- • Flure innerhalb der Wohnung
- • Wintergärten (beheizt)
- • Raumhöhe über 2 Meter
Zur Hälfte angerechnet (50%)
- • Balkone und Terrassen
- • Loggien
- • Dachschrägen (1-2m Höhe)
- • Unbeheizte Wintergärten
Nicht zur Wohnfläche zählen:
- Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Dachböden (nicht ausgebaut)
- Garagen
- Bereiche unter 1 Meter Raumhöhe
Praxis-Tipp: Weicht Ihre alte Wohnflächenangabe von der tatsächlichen Fläche ab, sollten Sie eine Neuberechnung erstellen lassen (Kosten: 100-300€). Abweichungen über 10% können zu rechtlichen Problemen führen.
Besondere Unterlagen für Eigentumswohnungen
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie zusätzliche Dokumente, die die WEG-Struktur und finanzielle Situation der Gemeinschaft betreffen. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung.
| Dokument | Warum wichtig? |
|---|---|
| Teilungserklärung + Aufteilungsplan | Definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum |
| Gemeinschaftsordnung | Regelt das Zusammenleben in der WEG |
| Protokolle der letzten 3 ETV | Zeigt Beschlüsse, Streitigkeiten, geplante Maßnahmen |
| Aktueller Wirtschaftsplan | Zeigt die geplanten Ausgaben des laufenden Jahres |
| Hausgeldabrechnung | Tatsächliche Kosten des Vorjahres |
| Höhe der Instandhaltungsrücklage | Zeigt finanzielle Reserven der WEG |
| Geplante Sonderumlagen | Wichtig für Käufer – potenzielle Zusatzkosten |
Hinweis: Käufer achten besonders auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Sanierungen. Eine gut gefüllte Rücklage (mindestens 20-30€ pro qm Wohnfläche) ist ein Verkaufsargument.
Unterlagen für den Notar
Für die Beurkundung des Kaufvertrags benötigt der Notar bestimmte Dokumente. Ohne diese kann kein Termin stattfinden.
Checkliste: Was der Notar benötigt
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Verkäufer + Käufer)
- Aktueller Grundbuchauszug (beschafft der Notar selbst, aber vorher prüfen)
- Aktuelle Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Löschungsbewilligung der Bank (bei bestehender Grundschuld)
- Erbnachweis (bei geerbten Immobilien)
- Bei ETW: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Bei Vertretung: Notarielle Vollmacht
Mehr zum Ablauf der notariellen Beurkundung erfahren Sie in unserem Ratgeber: Kaufvertrag Immobilie – Was Sie wissen müssen
Unterlagen für Käufer und Bank
Käufer und deren finanzierende Bank benötigen weitere Unterlagen für die Kaufentscheidung und Kreditbewilligung. Je vollständiger Ihre Dokumentation, desto schneller läuft der Prozess.
Für jeden Käufer relevant:
- Nebenkostenabrechnung der letzten 2-3 Jahre
- Betriebskostenübersicht (Heizung, Wasser, Müll, etc.)
- Modernisierungsnachweise (Rechnungen, Handwerkerrechnungen)
- Rechnungen für Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster)
Bei vermieteten Objekten zusätzlich:
- Aktueller Mietvertrag
- Mieteinnahmen der letzten 12 Monate
- Renditeberechnung für Kapitalanleger
- Mieterbonitätsauskünfte (falls vorhanden)
Bank-Tipp: Die finanzierende Bank des Käufers verlangt oft zusätzlich: Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos der Immobilie und Lageplan. Halten Sie diese Unterlagen digital bereit.
Bezugsquellen, Kosten und Dauer
Die folgende Übersicht zeigt, wo Sie welche Unterlagen bekommen, was sie kosten und wie lange die Beschaffung dauert.
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht (Zeil 42) | 10 - 20 € | 3-7 Tage |
| Flurkarte | Katasteramt / Geodatenportal | 15 - 50 € | 2-5 Tage |
| Energieausweis (Verbrauch) | Energieberater / Online | 50 - 100 € | 1-3 Tage |
| Energieausweis (Bedarf) | Energieberater / Architekt | 300 - 500 € | 7-14 Tage |
| Bauakten / Baupläne | Bauaufsichtsbehörde | 20 - 50 € | 2-4 Wochen |
| Wohnflächenberechnung | Architekt / Vermesser | 100 - 300 € | 3-7 Tage |
| WEG-Unterlagen | Hausverwaltung | 0 - 50 € | 1-14 Tage |
| Löschungsbewilligung | Ihre Bank | kostenlos | 3-10 Tage |
Zeit einplanen: Rechnen Sie insgesamt mit 2-4 Wochen für die Beschaffung aller Unterlagen. Beginnen Sie frühzeitig, bevor Sie mit der Vermarktung starten.
Typische Fehler bei den Unterlagen vermeiden
Diese Fehler führen regelmäßig zu Verzögerungen oder Problemen beim Verkauf:
Fehler 1: Veralteter Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug, der älter als 6 Monate ist, kann veraltete Eigentümerdaten oder bereits gelöschte Belastungen zeigen. Holen Sie vor dem Verkauf einen aktuellen Auszug ein und prüfen Sie alle Eintragungen.
Fehler 2: Fehlender Energieausweis bei Inserierung
Die Pflichtangaben (Energiekennwert, Heizungsart, Baujahr) müssen bereits in der Anzeige stehen. Fehlen diese, drohen Bußgelder. Der Ausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden.
Fehler 3: Wohnfläche nicht nach WoFlV berechnet
Alte Wohnflächenangaben weichen oft von der korrekten Berechnung nach Wohnflächenverordnung ab. Balkone, Dachschrägen und Kellerräume werden unterschiedlich behandelt. Lassen Sie im Zweifel neu berechnen.
Fehler 4: Belastungen im Grundbuch vergessen
Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte müssen dem Käufer offengelegt werden. Prüfen Sie alle Abteilungen des Grundbuchs und klären Sie mit Ihrer Bank, wie bestehende Grundschulden gelöscht werden.
Fehler 5: Bei ETW keine WEG-Protokolle vorbereitet
Käufer wollen wissen, welche Beschlüsse gefasst wurden und ob Sonderumlagen geplant sind. Fordern Sie die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen frühzeitig bei der Hausverwaltung an.
Vollständige Unterlagen-Checkliste
Nutzen Sie diese Checkliste, um alle erforderlichen Dokumente zusammenzustellen:
Grundlegende Unterlagen (immer erforderlich)
- Aktueller Grundbuchauszug (max. 3-6 Monate alt)
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Gültiger Energieausweis (max. 10 Jahre alt)
- Baupläne und Baugenehmigung
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV
- Nebenkostenabrechnung (letzte 2-3 Jahre)
- Personalausweis / Reisepass
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnung
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Information über geplante Sonderumlagen
Für den Notar
- Löschungsbewilligung der Bank (bei Grundschuld)
- Erbnachweis (bei geerbten Immobilien)
- Notarielle Vollmacht (bei Vertretung)
- Gültiger Personalausweis (Verkäufer + Käufer)
Zusätzlich empfohlen
- Modernisierungsnachweise / Handwerkerrechnungen
- Fotos der Immobilie (innen + außen)
- Mietvertrag (bei vermieteten Objekten)
- Renditeberechnung (für Kapitalanleger)
Fazit: Gut vorbereitet zum Verkaufserfolg
Vollständige und aktuelle Unterlagen sind die Grundlage für einen reibungslosen Immobilienverkauf. Wer frühzeitig mit der Beschaffung beginnt, vermeidet Verzögerungen und hinterlässt bei Käufern einen professionellen Eindruck.
Die wichtigsten Schritte zusammengefasst:
- Beginnen Sie 2-4 Wochen vor der Vermarktung mit der Unterlagenbeschaffung
- Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Aktualität und korrekte Eintragungen
- Stellen Sie sicher, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt
- Bei ETW: Fordern Sie alle WEG-Unterlagen bei der Hausverwaltung an
- Bereiten Sie eine übersichtliche Unterlagenmappe vor
Professionelle Unterstützung bei der Unterlagenbeschaffung
Als Frankfurter Immobilienmakler unterstützen wir Sie bei der Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen. Mit unserem Unterlagen-Audit prüfen wir Ihre Dokumente auf Vollständigkeit und beschaffen fehlende Unterlagen für Sie.
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