Kaufvertrag Immobilie – Inhalt, Ablauf, Notartermin
Der Kaufvertrag ist der entscheidende Schritt beim Immobilienverkauf. Erfahren Sie, was er enthält und wie der Notartermin abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Notarpflicht: Immobilienkaufverträge sind nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig (§ 311b BGB)
- Vertragsinhalte: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsregelungen und Lastenfreistellung
- Ablauf: Vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen 4-8 Wochen
- Kosten: Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen ca. 1,5-2% des Kaufpreises
- Sicherheit: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor Doppelverkauf oder nachträglichen Belastungen
Der Kaufvertrag ist das rechtliche Herzstück jedes Immobilienverkaufs. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben – ohne sie ist der Vertrag unwirksam. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen alle wichtigen Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags, den Ablauf beim Notar und worauf Sie als Verkäufer oder Käufer achten sollten.
Rechtlicher Hinweis
Die Beurkundungspflicht ist in § 311b Abs. 1 BGB geregelt: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung."
Inhalt eines Immobilienkaufvertrags
Ein Immobilienkaufvertrag enthält zahlreiche Klauseln und Regelungen. Die wichtigsten Bestandteile sind für alle Kaufverträge gleich – unabhängig davon, ob Sie ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Vertragsparteien und Objektbeschreibung
Vertragsparteien
- • Vollständiger Name und Anschrift
- • Geburtsdatum
- • Bei Gesellschaften: Handelsregister-Nr.
- • Bei Erbengemeinschaften: Alle Erben
- • Güterstand bei Ehepaaren
Objektbeschreibung
- • Grundbuchbezirk und Grundbuch-Blatt
- • Flurstück-Nummer und Größe
- • Genaue Adresse
- • Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe)
- • Bei ETW: Miteigentumsanteil
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Der Kaufpreis wird im Vertrag exakt beziffert. Wichtig sind auch die Regelungen zur Fälligkeit und die Bankverbindung für die Zahlung.
Typische Regelungen zur Kaufpreiszahlung:
- Kaufpreis wird erst nach Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt
- Zahlungsfrist: In der Regel 10-14 Werktage nach Fälligkeitsmitteilung
- Zahlung auf Notaranderkonto oder direkt an Verkäufer
- Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung (meist 5% über Basiszins)
Achtung: Niemals vor Fälligkeit zahlen!
Als Käufer sollten Sie den Kaufpreis niemals vor der schriftlichen Fälligkeitsmitteilung des Notars überweisen. Nur so ist sichergestellt, dass alle Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumserwerb erfüllt sind.
Übergabe und Besitzübergang
Der Kaufvertrag regelt, wann der Besitz an der Immobilie auf den Käufer übergeht. Der wirtschaftliche Übergang (Nutzen und Lasten) erfolgt meist mit Kaufpreiszahlung, die physische Übergabe (Schlüssel) zum vereinbarten Termin.
Was der Vertrag zur Übergabe regelt:
Wirtschaftlicher Übergang:
- • Übergang von Nutzen und Lasten
- • Versicherungspflicht ab diesem Datum
- • Mieteinnahmen gehören ab dann dem Käufer
Physische Übergabe:
- • Schlüsselübergabe
- • Übergabeprotokoll (Zählerstände)
- • Räumungspflicht des Verkäufers
Gewährleistung und Haftung
Bei Immobilienverkäufen wird die Gewährleistung (Sachmängelhaftung) üblicherweise ausgeschlossen – allerdings nur für Mängel, die dem Verkäufer nicht bekannt sind.
Typische Gewährleistungsklausel:
"Der Verkaufsgegenstand wird verkauft wie besichtigt unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der Ausschluss gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat."
Wichtig für Verkäufer: Alle bekannten Mängel müssen offengelegt werden. Wer Mängel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss. Dies gilt insbesondere für:
- Feuchtigkeitsschäden und Schimmel
- Schädlingsbefall (Holzbock, Hausschwamm)
- Altlasten im Boden
- Bekannte Baumängel
- Streitigkeiten mit Nachbarn über Grundstücksgrenzen
Der Ablauf beim Notar – Schritt für Schritt
Der Notartermin folgt einem standardisierten Ablauf. Vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel 4-8 Wochen.
Vertragsentwurf erhalten
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und sendet ihn an beide Parteien. Verbraucherkäufer müssen den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen.
Entwurf prüfen und Fragen klären
Lesen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig durch. Notieren Sie alle Fragen und klären Sie diese vorab mit dem Notar, Ihrem Makler oder einem Rechtsanwalt. Änderungswünsche werden vor dem Beurkundungstermin eingearbeitet.
Beurkundungstermin
Der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erläutert alle wichtigen Klauseln. Käufer und Verkäufer können jederzeit Fragen stellen. Nach der Vorlesung unterschreiben beide Parteien und der Notar. Dauer: 45-90 Minuten.
Fälligkeitsvoraussetzungen prüfen
Der Notar kümmert sich nach dem Termin um alle notwendigen Schritte: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Einholung von Vorkaufsrechtsverzichten, Prüfung der Lastenfreistellung. Dauer: 2-6 Wochen.
Kaufpreiszahlung
Der Notar informiert den Käufer schriftlich, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (Fälligkeitsmitteilung). Erst jetzt wird der Kaufpreis überwiesen – in der Regel innerhalb von 10-14 Werktagen.
Eigentumsumschreibung
Nach Eingang des Kaufpreises bestätigt der Verkäufer (oder die Bank) den Erhalt. Der Notar beantragt dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der Eintragung wird der Käufer offiziell neuer Eigentümer. Dauer: 4-8 Wochen nach Zahlung.
Wichtige Klauseln verstehen
Einige Klauseln im Kaufvertrag sind besonders wichtig für die Sicherheit beider Parteien. Hier die wichtigsten Begriffe erklärt:
Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB)
Wird direkt nach dem Notartermin im Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder mit Grundschulden belastet. Die Vormerkung bleibt bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist.
Finanzierungsvollmacht
Ermächtigt den Käufer, bereits vor der Eigentumsumschreibung Grundschulden für seine finanzierende Bank eintragen zu lassen. Dies beschleunigt die Finanzierung und ist Standardpraxis bei Immobilienkäufen.
Lastenfreistellung
Der Verkäufer verpflichtet sich, alle Belastungen (z.B. Grundschulden seiner Bank) vor der Eigentumsübertragung löschen zu lassen. Die Bank des Verkäufers erklärt sich bereit, die Grundschuld nach Erhalt des Kaufpreises zur Löschung freizugeben.
Vorkaufsrechtsverzicht
Gemeinden haben nach § 24 BauGB in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht. Der Notar holt eine Bescheinigung ein, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Ohne diese Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung nicht erfolgen.
Kosten: Notar und Grundbuch
Die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Als Faustregel gilt: ca. 1,5-2% des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen.
| Kaufpreis | Notarkosten (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 2.700 € | 1.500 € | 4.200 € |
| 500.000 € | 3.700 € | 2.000 € | 5.700 € |
| 750.000 € | 5.000 € | 2.700 € | 7.700 € |
| 1.000.000 € | 6.000 € | 3.200 € | 9.200 € |
Wer zahlt was?
Käufer trägt üblicherweise:
- • Notarkosten (Beurkundung)
- • Grundbuchkosten
- • Grunderwerbsteuer (6% in Hessen)
- • Finanzierungsgrundschuld
Verkäufer trägt üblicherweise:
- • Löschung eigener Grundschulden
- • Kosten für Lastenfreistellung
- • Anteilige Maklerprovision
Gesamtkosten für den Käufer in Frankfurt
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € entstehen dem Käufer in Frankfurt Nebenkosten von insgesamt ca. 9-10%: Notar/Grundbuch (~1,5%), Grunderwerbsteuer (6%), Makler (anteilig ~3,57%).
Nach dem Notartermin
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Bis zur endgültigen Eigentumsübertragung sind noch einige Schritte notwendig.
Auflassungsvormerkung
Wird vom Notar beantragt und innerhalb weniger Tage eingetragen. Schützt den Käufer.
Fälligkeitsmitteilung
Der Notar informiert den Käufer, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (2-6 Wochen).
Kaufpreiszahlung
Der Käufer überweist den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist (meist 10-14 Tage).
Schlüsselübergabe
Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe mit Protokoll (Zählerstände, Schlüssel).
Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt 4-8 Wochen nach der Kaufpreiszahlung. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer offiziell neuer Eigentümer.
Typische Fehler vermeiden
Bei der Kaufvertragsabwicklung können Fehler teuer werden. Diese fünf Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden:
1.Vertragsentwurf nicht gründlich prüfen
Nehmen Sie sich Zeit, den Entwurf vollständig zu lesen. Prüfen Sie alle Angaben auf Richtigkeit: Namen, Grundbuchdaten, Kaufpreis, Übergabetermin. Fragen Sie bei Unklarheiten nach – lieber einmal zu viel als zu wenig.
2.Mündliche Zusagen nicht schriftlich fixieren
Was nicht im Kaufvertrag steht, gilt nicht. Alle Vereinbarungen (z.B. "Einbauküche bleibt", "Gartenhaus gehört dazu") müssen schriftlich im Vertrag oder einer Anlage festgehalten werden.
3.Kaufpreis vor Fälligkeit überweisen
Überweisen Sie niemals vor der schriftlichen Fälligkeitsmitteilung des Notars. Nur so ist sichergestellt, dass alle Sicherheiten (Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht) eingetragen sind.
4.Finanzierung nicht vorab geklärt
Die Finanzierungszusage der Bank sollte vor dem Notartermin vorliegen. Scheitert die Finanzierung nachträglich, drohen dem Käufer Schadensersatzforderungen des Verkäufers.
5.Übergabeprotokoll vergessen
Dokumentieren Sie bei der Übergabe alle Zählerstände, übergebene Schlüssel und den Zustand der Immobilie. Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.
Sonderfälle beim Kaufvertrag
Bestimmte Situationen erfordern zusätzliche Regelungen im Kaufvertrag oder besondere Nachweise.
Verkauf aus Erbengemeinschaft
Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen und beim Notar unterschreiben (oder eine Vollmacht erteilen). Benötigte Unterlagen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Mehr erfahrenVermietete Immobilie
Der Kaufvertrag muss auf bestehende Mietverhältnisse hinweisen. Der Käufer tritt automatisch in die Mietverträge ein (§ 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete"). Mieterlisten und Mietverträge werden als Anlage beigefügt.
Mehr erfahrenWohnungseigentum (ETW)
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind zusätzliche Unterlagen erforderlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage. In manchen Fällen ist die Zustimmung des Verwalters notwendig.
Fazit
Der Immobilienkaufvertrag ist ein komplexes Dokument, das viele rechtliche Details regelt. Die notarielle Beurkundung bietet beiden Parteien Sicherheit – der Notar berät neutral und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden.
Nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs und scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen. Alle mündlichen Absprachen gehören schriftlich in den Vertrag. Mit der richtigen Vorbereitung verläuft der Kaufvertragsprozess reibungslos.
Professionelle Begleitung bis zum Notar
Als erfahrene Immobilienmakler in Frankfurt begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Bewertung über die Vermarktung bis zum erfolgreichen Notartermin. Wir bereiten alle Unterlagen vor und koordinieren die Termine.
Häufig gestellte Fragen
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