Notarkosten beim Immobilienverkauf – Gebühren & Ablauf
Die Notarkosten sind ein fester Bestandteil jedes Immobilienverkaufs. Erfahren Sie, mit welchen Gebühren Sie rechnen müssen und wer sie trägt.
Das Wichtigste in Kürze
- • Notarkosten betragen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch)
- • Die Gebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar
- • Der Käufer trägt in der Regel die Notar- und Grundbuchkosten
- • Der Verkäufer zahlt nur die Löschung eigener Grundschulden
- • Die Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB)
Bei jedem Immobilienverkauf in Frankfurt ist der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag für Immobilien in Deutschland unwirksam (§ 311b BGB). Die gute Nachricht: Die Notarkosten sind transparent und gesetzlich geregelt – kein Notar darf mehr oder weniger verlangen als im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgesehen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie sich Notarkosten und Grundbuchgebühren genau berechnen, wer welche Kosten trägt und wie der Notartermin abläuft. Ergänzende Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Kaufvertrag sowie im Überblick zu Steuern beim Immobilienverkauf.
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Ihre Kaufnebenkosten in Hessen
| Kostenposition | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,00 % | 30.000 € |
| Notarkosten (GNotKG) | ~ 1,50 % | 7.500 € |
| Grundbuchkosten | ~ 0,50 % | 2.500 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 8.00 % | 40.000 € |
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Gebührenordnung GNotKG – die gesetzliche Grundlage
Seit August 2013 regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die Gebühren aller Notare in Deutschland einheitlich. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert – beim Immobilienkauf ist das der Kaufpreis. Das GNotKG definiert sogenannte Gebührensätze, die auf den Geschäftswert angewendet werden:
Beurkundung des Kaufvertrags
Hauptgebühr für die notarielle Beurkundung
Vollzugstätigkeit
Einholung von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen
Betreuungstätigkeit
Überwachung der Kaufpreiszahlung, Fälligkeitsmitteilung
Gesetzlich festgelegt
Kein Notar darf mehr oder weniger berechnen als im GNotKG vorgesehen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar. Auf die Notargebühren (nicht auf Grundbuchkosten) fallen zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer an.
Kostentabelle nach Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt bei verschiedenen Kaufpreisen. Die Werte sind Richtwerte – je nach Einzelfall (z. B. Grundschuldbestellung, Löschungen) können die Kosten leicht abweichen.
| Kaufpreis | Notargebühren | Grundbuchkosten | Gesamt | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | ca. 2.400 € | ca. 900 € | ca. 3.300 € | 1,65 % |
| 300.000 € | ca. 3.200 € | ca. 1.200 € | ca. 4.400 € | 1,47 % |
| 400.000 € | ca. 3.900 € | ca. 1.500 € | ca. 5.400 € | 1,35 % |
| 500.000 € | ca. 4.600 € | ca. 1.800 € | ca. 6.400 € | 1,28 % |
| 750.000 € | ca. 6.100 € | ca. 2.400 € | ca. 8.500 € | 1,13 % |
| 1.000.000 € | ca. 7.500 € | ca. 3.000 € | ca. 10.500 € | 1,05 % |
1,5–2,0 %
Gesamtkosten (Notar + Grundbuch)
Nicht verhandelbar
Gesetzlich im GNotKG geregelt
19 % MwSt.
Auf Notargebühren (nicht Grundbuch)
ca. 0,5 %
Grundbuchkosten vom Kaufpreis
Was macht der Notar beim Immobilienverkauf?
Der Notar ist beim Immobilienverkauf weit mehr als nur ein Urkundsbeamter. Er fungiert als neutraler Rechtsberater beider Parteien und stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtssicher und vollständig abgewickelt wird.
Vertragsentwurf erstellen
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf auf Basis der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer und prüft ihn rechtlich.
Beurkundung
Am Notartermin verliest der Notar den gesamten Vertrag, erklärt juristische Fachbegriffe und beurkundet die Unterschriften.
Auflassungsvormerkung
Er veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor Doppelverkäufen schützt.
Fälligkeitsmitteilung
Nach Eintragung der Vormerkung und Vorliegen aller Unterlagen teilt der Notar dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig wird.
Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer.
Grundschuld-Abwicklung
Er kümmert sich um die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers und die Eintragung neuer Grundschulden für den Käufer.
Ablauf des Notartermins – Schritt für Schritt
Ein Notartermin beim Immobilienverkauf dauert in der Regel 45–90 Minuten. Hier der typische Ablauf:
Vertragsentwurf anfordern
Der Käufer (oder der Makler im Auftrag) beauftragt den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Dazu werden alle relevanten Daten übermittelt: Grundbuchdaten, Kaufpreis, Sondervereinbarungen.
14-Tage-Frist einhalten
Der Notar versendet den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin an beide Parteien (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient dem Verbraucherschutz und gibt Zeit zur Prüfung.
Identitätsprüfung
Zum Termin müssen alle Beteiligten einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mitbringen. Der Notar prüft die Identität und stellt die Geschäftsfähigkeit fest.
Verlesung des Vertrags
Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag Wort für Wort. Er erklärt dabei juristische Fachbegriffe und beantwortet Fragen beider Parteien.
Unterzeichnung
Nach der Verlesung unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Der Notar besiegelt die Urkunde mit seinem Siegel.
Vollzug durch den Notar
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank ein und informiert das Finanzamt zur Grunderwerbsteuer.
Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dieser Prozess dauert ca. 4–8 Wochen.
14-Tage-Frist beachten
Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG muss der Notar den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an den Verbraucher übersenden. Diese Frist kann nur in begründeten Ausnahmefällen verkürzt werden. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf sorgfältig zu prüfen und Fragen zu sammeln.
Detaillierte Informationen zum optimalen Ablauf beim Notar finden Sie in unserer Leistungsbeschreibung Verhandlung & Notar.
Wer zahlt was? – Kostenverteilung im Detail
Die Kostenverteilung bei Notarkosten ist in Deutschland klar geregelt: Der Käufer trägt den Großteil der Kosten. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten, die direkt mit der Bereinigung seiner Grundbuchbelastungen zusammenhängen.
Käufer zahlt
- Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-fache Gebühr)
- Vollzugs- und Betreuungsgebühr (je 0,5-fache Gebühr)
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Grundschuldbestellung (für Käuferfinanzierung)
- 19 % MwSt. auf Notargebühren
Verkäufer zahlt
- Löschung bestehender Grundschulden (0,5-fache Gebühr)
- Löschungsbewilligung der Bank (Bankgebühr, ca. 100–300 €)
- Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung
Praxisbeispiel: Kaufpreis 500.000 €
Vorsicht bei abweichenden Kostenvereinbarungen
Vereinbaren Sie im Kaufvertrag nie, dass der Verkäufer die gesamten Notarkosten übernimmt. Das Finanzamt kann dies als verdeckte Kaufpreisminderung werten und die Grunderwerbsteuer entsprechend anpassen. Auch kann es bei Zahlungsschwierigkeiten des Käufers zu Problemen führen, da der Verkäufer als Gesamtschuldner haftet.
Informationen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in unserem separaten Ratgeber.
Grundbuchkosten im Detail
Neben den Notargebühren fallen beim Immobilienverkauf auch Gebühren des Grundbuchamts an. Diese sind ebenfalls gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert der jeweiligen Eintragung.
| Eintragungsart | Gebührensatz | Beispiel (400.000 €) | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 0,5-fache Gebühr | ca. 435 € | Käufer |
| Eigentumsumschreibung | 1,0-fache Gebühr | ca. 870 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung | 1,0-fache Gebühr | ca. 870 € | Käufer |
| Löschung Grundschuld | 0,5-fache Gebühr | ca. 200 € | Verkäufer |
Geschäftswert bei Grundschuldbestellung
Die Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung richten sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Bei einer 80-%-Finanzierung eines Kaufpreises von 400.000 € wäre der Geschäftswert also 320.000 €.
Typische Fehler bei Notarkosten
Notarkosten als Verkäufer unterschätzt
Auch Verkäufer zahlen für die Löschung alter Grundschulden und die Bankgebühren für die Löschungsbewilligung. Planen Sie 300–600 € ein.
Vertragsentwurf nicht geprüft
Nutzen Sie die 14-Tage-Frist und lesen Sie den Entwurf sorgfältig. Klären Sie Unklarheiten vor dem Termin – Änderungen nach Beurkundung sind aufwändig und teuer.
Falsche Kostenvereinbarung
Abweichende Regelungen zur Kostenverteilung im Kaufvertrag können steuerliche Folgen haben und bei Zahlungsausfall des Käufers den Verkäufer belasten.
Grundschuld nicht rechtzeitig löschen lassen
Beantragen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank frühzeitig. Der Prozess dauert 2–4 Wochen und verzögert sonst die gesamte Abwicklung.
Fazit
Notarkosten beim Immobilienverkauf sind gesetzlich geregelt, transparent und für alle Beteiligten planbar. Mit typischerweise 1,5–2,0 % des Kaufpreises sind sie ein überschaubarer, aber fester Bestandteil jeder Immobilientransaktion. Der Käufer trägt den Großteil der Kosten, während der Verkäufer nur für die Löschung seiner bestehenden Grundschulden aufkommen muss.
Entscheidend ist eine gute Vorbereitung: Nutzen Sie die 14-Tage-Frist zur Vertragsprüfung, beantragen Sie die Löschungsbewilligung frühzeitig bei Ihrer Bank und klären Sie offene Fragen vor dem Notartermin. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie bei der gesamten Abwicklung unterstützen und sicherstellen, dass keine Kostenfallen entstehen.
Weitere Informationen zur professionellen Begleitung beim Notartermin finden Sie auf unserer Leistungsseite Verhandlung & Notar oder lassen Sie sich direkt von uns beraten.
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