Grundriss erstellen für den Verkauf – Anforderungen & Kosten
Ein professioneller Grundriss ist Pflicht im Exposé. Wir zeigen Ihnen, welche Optionen es gibt, was sie kosten und worauf Sie achten müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- • Ein professioneller Grundriss erhöht die Nachfrage um bis zu 30 %
- • 2D-Grundrisse kosten ab 50 €, 3D-Visualisierungen ab 150 €
- • Grundrisse sind im Exposé zwar keine Pflicht, aber Standard und erwartet
- • Maßstabsgetreue Grundrisse mit Raumbezeichnungen sind am aussagekräftigsten
- • Möblierte 3D-Grundrisse helfen Käufern, sich die Einrichtung vorzustellen
Der Grundriss ist nach den Fotos das zweitwichtigste Element im Immobilienexposé – und häufig das Element, das über eine Besichtigung entscheidet. Während hochwertige Fotos Emotionen wecken, liefert der Grundriss die rationalen Informationen, die Kaufinteressenten für ihre Entscheidung benötigen: Raumaufteilung, Größenverhältnisse und Nutzungsmöglichkeiten.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Grundriss-Arten es gibt, was sie kosten und worauf Sie bei der Erstellung achten müssen. Ergänzend empfehlen wir unsere Artikel zum Immobilienexposé erstellen, Immobilienfotografie und zur Besichtigung vorbereiten.
Warum ein Grundriss unverzichtbar ist
Studien von Immobilienportalen zeigen: Exposés mit professionellem Grundriss erhalten bis zu 30 % mehr Anfragen als Inserate ohne Grundriss. Der Grund liegt auf der Hand – Käufer möchten vor einer Besichtigung wissen, ob die Raumaufteilung zu ihren Bedürfnissen passt. Ohne Grundriss fehlt diese entscheidende Information.
Aus Käuferperspektive beantwortet ein guter Grundriss zentrale Fragen: Wie sind die Zimmer angeordnet? Passt mein Sofa ins Wohnzimmer? Wie fällt das Licht ein? Gibt es Durchgangszimmer? Diese Informationen lassen sich aus Fotos allein nicht ablesen.
Auf Portalen wie ImmoScout24 und Immowelt werden Grundrisse prominent angezeigt – Inserate ohne Grundriss wirken unvollständig und werden deutlich seltener angeklickt. In Frankfurt, wo der Wettbewerb unter Verkäufern hoch ist, kann ein fehlender Grundriss dazu führen, dass Ihr Angebot in der Masse untergeht.
Ein Grundriss ist im Exposé keine gesetzliche Pflicht – aber 95 % der Kaufinteressenten erwarten ihn. Ohne Grundriss sinkt die Klickrate auf Immobilienportalen deutlich.
Grundriss-Arten: 2D, 3D, möbliert
Je nach Immobilientyp und Zielgruppe kommen unterschiedliche Grundriss-Varianten in Frage. Die folgende Übersicht zeigt die gängigen Arten mit ihren jeweiligen Stärken:
| Art | Beschreibung | Kosten | Wirkung |
|---|---|---|---|
| 2D-Grundriss | Technische Draufsicht mit Maßen und Raumbezeichnungen | ab 50 € | Sachlich, informativ |
| 3D-Grundriss | Perspektivische Darstellung mit Tiefenwirkung und Farbgebung | ab 150 € | Modern, ansprechend |
| Möblierter 3D-Grundriss | 3D-Darstellung mit virtueller Einrichtung und Dekoration | ab 200 € | Emotional, vorstellbar |
| 360°-Rundgang mit Grundriss | Interaktiver Rundgang mit eingebettetem Grundriss zur Navigation | ab 300 € | Immersiv, modern |
Empfehlung nach Immobilientyp
- Eigentumswohnung: Möblierter 3D-Grundriss – Käufer möchten sich die Einrichtung vorstellen können
- Einfamilienhaus: Kombination aus 2D (für technische Übersicht) und 3D (für emotionale Wirkung)
- Luxusimmobilie: 360°-Rundgang mit integriertem 3D-Grundriss für maximale Wirkung
Anforderungen & Maßstab
Ein verkaufsfähiger Grundriss muss bestimmte technische Anforderungen erfüllen, damit er sowohl für Käufer als auch für Banken und Gutachter verwertbar ist.
Maßstab
Der Standardmaßstab für Wohnimmobilien ist 1:100 – das bedeutet, 1 cm auf dem Plan entspricht 1 m in der Realität. Bei größeren Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien wird häufig der Maßstab 1:200 verwendet.
Pflichtangaben im Grundriss
- Raumbezeichnungen: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad etc.
- Quadratmeterzahlen: Fläche pro Raum in m²
- Fenster und Türen: Position, Öffnungsrichtung
- Nordpfeil: Zur Orientierung und Einschätzung des Lichteinfalls
- Maßstabsleiste: Zur Verifizierung der Proportionen
WoFlV-Konformität
Die Wohnfläche wird in Deutschland nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Dabei gelten besondere Regeln: Dachschrägen unter 1 m Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, Bereiche zwischen 1 m und 2 m Höhe werden nur zu 50 % angerechnet. Balkone und Terrassen fließen mit 25–50 % ein.
Dateiformate
- PDF: Für das Exposé und den Druck
- PNG/JPG: Für Immobilienportale und Online-Anzeigen
- DXF/DWG: Für Architekten und technische Weiterverarbeitung
Achten Sie darauf, dass der Grundriss den aktuellen Zustand zeigt – nicht den Originalplan vom Bau. Umbauten, entfernte Wände oder hinzugefügte Räume müssen berücksichtigt sein.
Kosten im Überblick
Die Kosten für einen professionellen Grundriss variieren je nach Art, Komplexität der Immobilie und Anbieter. Die folgende Tabelle gibt eine Orientierung für den Frankfurter Markt:
| Leistung | Preis | Lieferzeit |
|---|---|---|
| 2D-Grundriss | 50–120 € | 1–3 Werktage |
| 3D-Grundriss | 150–300 € | 2–5 Werktage |
| Möblierter 3D-Grundriss | 200–400 € | 3–5 Werktage |
| 360°-Tour mit Grundriss | 300–600 € | 5–10 Werktage |
| Aufmaß vor Ort | 150–350 € | Terminabhängig |
| Komplettpaket Exposé + Grundriss | 500–1.200 € | 5–10 Werktage |
Praxisbeispiel: ETW Frankfurt-Nordend
3-Zimmer-Wohnung, 78 m² Wohnfläche. Der Eigentümer ließ einen möblierten 3D-Grundriss für 220 € erstellen, der den vorherigen einfachen 2D-Plan ersetzte.
Ergebnis: 40 % mehr Anfragen auf ImmoScout24 innerhalb der ersten zwei Wochen nach dem Tausch.
Selbst erstellen vs. Profi beauftragen
Selbst erstellen
Vorteile:
- • Kostengünstig (kostenlose Tools verfügbar)
- • Schnell umsetzbar
- • Volle Kontrolle über den Prozess
Nachteile:
- • Oft unprofessionelle Optik
- • Maßstab häufig ungenau
- • Keine WoFlV-Konformität garantiert
- • Rechtliches Risiko bei falschen Flächen
Profi beauftragen
Vorteile:
- • Maßstabsgetreue Darstellung
- • Professionelle, verkaufsfördernde Optik
- • WoFlV-konforme Flächenberechnung
- • Verschiedene Formate und Varianten
Nachteile:
- • Kosten ab 50 € (2D) bis 400 €+ (3D möbliert)
- • Wartezeit je nach Anbieter
Unsere Empfehlung: Für den Immobilienverkauf sollten Sie den Grundriss immer professionell erstellen lassen. Die Kosten von 100–300 € amortisieren sich durch die höhere Nachfrage und den potenziell höheren Verkaufspreis um ein Vielfaches.
Rechtliches Risiko: Selbst erstellte Grundrisse mit falschen Maßen können zu rechtlichen Problemen führen. Wenn die im Kaufvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht, drohen Gewährleistungsansprüche des Käufers (§ 434 BGB). Ab einer Abweichung von ca. 10 % kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen.
Digitale Tools zur Grundriss-Erstellung
Es gibt zahlreiche digitale Tools, die bei der Grundriss-Erstellung unterstützen – von kostenlosen Browser-Anwendungen bis zu professionellen Softwarelösungen:
Magicplan (App (iOS/Android))
Aufmaß per Smartphone-Kamera mit LiDAR-Unterstützung. Erstellt automatisch 2D- und 3D-Grundrisse direkt vor Ort.
RoomSketcher (Browser / App)
Intuitive 2D/3D-Grundrisserstellung mit Drag-and-Drop. Möblierung und Dekoration möglich.
Floorplanner (Browser)
Kostenlose Basisversion für einfache 2D-Grundrisse. Premium-Version für 3D-Rendering und Export.
Sweet Home 3D (Desktop (Open Source))
Kostenlose Software mit 3D-Vorschau in Echtzeit. Umfangreiche Möbelbibliothek verfügbar.
ImmoViewer (Profi-Tool)
Speziell für Immobilienmakler entwickelt. Kombiniert 360°-Touren mit interaktiven Grundrissen.
Apps wie Magicplan liefern brauchbare Ergebnisse für eine erste Einschätzung – für das Verkaufsexposé empfehlen wir dennoch die Nachbearbeitung durch einen Profi, um Maßgenauigkeit und professionelle Optik sicherzustellen.
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Der Grundriss ist untrennbar mit der Wohnflächenberechnung verbunden – und diese ist einer der häufigsten Streitpunkte beim Immobilienverkauf. In Deutschland gibt es zwei wesentliche Berechnungsstandards:
WoFlV vs. DIN 277
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt für Wohnraum und berücksichtigt Besonderheiten wie Dachschrägen und Balkone. Die DIN 277 hingegen misst die Bruttogrundfläche und wird primär für Gewerbeflächen verwendet. Für den Wohnungsverkauf ist die WoFlV der maßgebliche Standard.
Häufige Streitpunkte
- Balkone und Terrassen: Nach WoFlV zu 25 % anrechenbar, bei besonders hochwertiger Ausstattung bis zu 50 %
- Dachschrägen: Bereiche unter 1 m Raumhöhe zählen nicht, zwischen 1 m und 2 m nur zu 50 %
- Kellerräume: Zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche nach WoFlV
- Wintergärten: Beheizt zu 100 %, unbeheizt zu 50 % anrechenbar
Preisrelevanz in Frankfurt
Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.000–10.000 € in gefragten Frankfurter Stadtteilen bedeutet bereits 1 m² Abweichung eine Preisdifferenz von 5.000–10.000 €. Bei einer falsch berechneten Wohnfläche von 5 m² ergibt sich schnell ein Streitwert von 25.000–50.000 €.
Weitere Informationen zu den erforderlichen Unterlagen für den Hausverkauf finden Sie in unserem Artikel Unterlagen für den Hausverkauf.
Typische Fehler
Alte Bauzeichnung verwendet
Originalpläne stimmen oft nicht mit dem aktuellen Zustand überein. Umbauten, neue Wände oder entfernte Durchbrüche werden nicht abgebildet.
Kein Maßstab angegeben
Ohne Maßstab können Käufer die Raumgrößen nicht einschätzen. Banken und Gutachter lehnen solche Grundrisse ab.
Raumbezeichnungen fehlen
Ohne Beschriftung ist der Grundriss wenig aussagekräftig. Käufer können Räume nicht zuordnen und verlieren das Interesse.
Schlechte Auflösung
Pixelige oder unscharfe Grundrisse wirken unprofessionell und werfen Fragen zur Seriosität des Angebots auf.
Fazit
Ein professioneller Grundriss ist kein optionales Extra, sondern ein zentrales Verkaufsinstrument. Er vermittelt Transparenz, schafft Vertrauen und hilft Kaufinteressenten, sich in der Immobilie zu orientieren – noch bevor sie einen Fuß in die Tür setzen.
Wählen Sie die richtige Grundriss-Art für Ihre Immobilie: Für eine Eigentumswohnung empfiehlt sich ein möblierter 3D-Grundriss, für ein Einfamilienhaus eine Kombination aus technischem 2D- und ansprechendem 3D-Plan. Bei Luxusimmobilien setzen Sie auf einen interaktiven 360°-Rundgang mit integriertem Grundriss.
Die Investition von 100–400 € in einen professionellen Grundriss zahlt sich durch höhere Nachfrage, schnellere Vermarktung und potenziell höhere Verkaufspreise um ein Vielfaches aus. Weitere Tipps zur optimalen Präsentation finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienexposé erstellen und auf unserer Leistungsseite Exposé & Home Staging.
Exposé vom Profi – inklusive Grundriss
Bei GIP Frankfurt erstellen wir professionelle Grundrisse als Teil unseres Full-Service-Pakets – inklusive Aufmaß, 3D-Visualisierung und Einbindung ins Exposé.
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