Maklervertrag kündigen – Fristen, Rechte, Fallstricke
Nicht zufrieden mit Ihrem Makler? Erfahren Sie, welche Rechte Sie haben und wie Sie einen Maklervertrag beenden können.
Das Wichtigste in Kürze
- •Einfacher Maklerauftrag: Jederzeit ohne Frist kündbar – keine Kosten
- •Alleinauftrag: Feste Laufzeit (meist 3–6 Monate), danach mit vereinbarter Frist kündbar
- •Qualifizierter Alleinauftrag: Stärkste Bindung – während der Laufzeit nur aus wichtigem Grund kündbar
- •Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen: 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 355 BGB)
- •Aufwendungsersatz: Bereits entstandene Kosten (Marketing, Fotos) können auch bei Kündigung anfallen
Maklervertrag kündigen – Was Sie als Eigentümer wissen müssen
Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer ihren Maklervertrag kündigen möchten: Unzufriedenheit mit der Vermarktung, ein besseres Angebot von einem anderen Makler oder der Entschluss, den Verkauf vorerst auf Eis zu legen. Doch nicht jeder Maklervertrag lässt sich einfach beenden.
In diesem Ratgeber erklären wir die drei Vertragstypen, Ihre Kündigungsrechte und worauf Sie achten müssen, damit die Kündigung wirksam ist. Ergänzend empfehlen wir unsere Ratgeber zu den Maklerkosten in Frankfurt, zum Verkauf ohne Makler und zur Immobilienvermarktung.
Die drei Vertragstypen im Überblick
Der Vertragstyp bestimmt maßgeblich, wie und wann Sie den Maklervertrag kündigen können. Es gibt drei grundlegende Formen:
Einfacher Maklerauftrag
Keine Exklusivität – Sie dürfen mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und auch selbst verkaufen. Dieser Vertrag ist jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündbar. Provision fällt nur an, wenn der Makler den Käufer tatsächlich nachweist.
Alleinauftrag (einfacher)
Der Makler ist exklusiv beauftragt – Sie dürfen keinen zweiten Makler einschalten. Allerdings behalten Sie das Recht, selbst einen Käufer zu finden (provisionsfrei). Die Laufzeit ist fest vereinbart, meist 3–6 Monate.
Qualifizierter Alleinauftrag
Die stärkste Bindung: Der Makler ist exklusiv beauftragt und Sie dürfen nicht einmal selbst verkaufen. Alle Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden. Während der Laufzeit ist eine Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich.
Vertragstypen im Vergleich
| Vertragstyp | Exklusivität | Selbstverkauf | Kündigung | Provision bei Kündigung |
|---|---|---|---|---|
| Einfacher Auftrag | Keine | Ja | Jederzeit | Keine |
| Alleinauftrag | Makler exklusiv | Ja (provisionsfrei) | Nach Laufzeit | Ggf. Aufwendungsersatz |
| Qual. Alleinauftrag | Makler exklusiv | Nein | Nur wichtiger Grund | Provision + Aufwendungen |
3–6 Mon.
Typische Laufzeit
14 Tage
Widerrufsrecht
3 Typen
Vertragsformen
3,57 %
Provision Käuferanteil
Kündigungsfristen und -möglichkeiten je Vertragstyp
Einfacher Maklerauftrag
Die sofortige Kündigung ist jederzeit möglich und formfrei. Es gibt keine Frist und keine Kosten. Empfehlung: Kündigen Sie trotzdem schriftlich, um einen Nachweis zu haben.
Alleinauftrag
Die Kündigung ist zum Ende der vereinbarten Laufzeit möglich. Viele Verträge enthalten eine automatische Verlängerung (z. B. um jeweils 3 Monate), wenn nicht fristgerecht gekündigt wird. Prüfen Sie die Kündigungsfrist im Vertrag – üblich sind 4–6 Wochen vor Laufzeitende.
Qualifizierter Alleinauftrag
Während der Laufzeit ist eine Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich – z. B. bei grober Pflichtverletzung des Maklers. Nach Ablauf der Laufzeit gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen.
Achtung: Automatische Verlängerung
Prüfen Sie Ihren Vertrag auf Verlängerungsklauseln. Viele Maklerverträge verlängern sich automatisch um weitere Monate, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen. Notieren Sie sich das Laufzeitende und die Kündigungsfrist sofort nach Vertragsschluss.
Widerrufsrecht nach § 355 BGB
Haben Sie den Maklervertrag online, telefonisch oder per E-Mail abgeschlossen – also außerhalb der Geschäftsräume des Maklers? Dann handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, und Sie haben ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen.
Voraussetzungen für das Widerrufsrecht:
- Vertragsschluss online, per Telefon oder E-Mail
- Sie sind Verbraucher (kein Gewerbetreibender)
- Die 14-Tage-Frist ab Vertragsschluss ist noch nicht abgelaufen
Kein Widerrufsrecht besteht bei:
- Vertragsschluss in den Geschäftsräumen des Maklers
- Vertragsschluss bei einer Besichtigung am Objekt
- Bereits vollständig erbrachter Maklerleistung mit vorheriger Zustimmung
Fehlende Widerrufsbelehrung verlängert die Frist
Hat der Makler Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Diese Regelung wird in der Praxis häufig übersehen – prüfen Sie, ob eine korrekte Widerrufsbelehrung Bestandteil Ihres Vertrags ist.
Wann erlischt das Widerrufsrecht?
Das Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Makler mit seiner Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist begonnen hat und Sie dem ausdrücklich zugestimmt haben. In diesem Fall können Sie den Vertrag nicht mehr widerrufen, müssen aber ggf. Aufwendungsersatz für bereits erbrachte Leistungen zahlen.
Kündigung aus wichtigem Grund
Auch bei einem laufenden Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag können Sie den Vertrag fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die Beweislast liegt beim Eigentümer.
Was als wichtiger Grund gilt:
- Untätigkeit des Maklers: Keine Besichtigungen, kein Marketing, keine Berichte über Aktivitäten
- Falsche Wertangaben: Der Makler hat die Immobilie bewusst falsch bewertet
- Grobe Pflichtverletzung: Vertrauliche Informationen weitergegeben, falsche Angaben im Exposé
- Vertrauensverlust: Schwerwiegende Verstöße gegen die Treuepflicht
Abmahnung vor Kündigung empfohlen
Eine vorherige Abmahnung ist nicht immer rechtlich erforderlich, aber empfehlenswert. Sie dokumentiert den Mangel und gibt dem Makler die Chance zur Nachbesserung. Bei besonders schwerwiegenden Verstößen (z. B. Verrat vertraulicher Informationen) ist eine Abmahnung entbehrlich.
Aufwendungsersatz und Provisionsanspruch
Auch bei einer wirksamen Kündigung können Kosten auf Sie zukommen. Unterscheiden Sie zwischen Aufwendungsersatz und Provisionsanspruch:
Aufwendungsersatz
Hat der Makler bereits Kosten für die Vermarktung Ihrer Immobilie aufgewendet, kann er diese unter Umständen geltend machen – aber nur, wenn eine entsprechende Klausel im Vertrag steht.
Typische Aufwendungen und Erstattungspflicht
| Kostenart | Typischer Betrag | Erstattungspflichtig? |
|---|---|---|
| Professionelle Fotos | 300–800 € | Nur mit Vertragsklausel |
| Exposé-Erstellung | 200–500 € | Nur mit Vertragsklausel |
| Anzeigen & Portal-Inserate | 100–400 € / Monat | Nur mit Vertragsklausel |
| Fahrtkosten | 50–200 € | Nur mit Vertragsklausel |
| Grundriss-Erstellung | 150–300 € | Nur mit Vertragsklausel |
Provisionsanspruch nach Kündigung
Hat der Makler vor der Kündigung bereits einen Käufer nachgewiesen oder vermittelt, kann die Provision auch nach Beendigung des Vertrags fällig werden. Dies gilt insbesondere beim qualifizierten Alleinauftrag.
Nachweispflicht beachten
Wenn der Makler vor der Kündigung einen Kaufinteressenten vermittelt hat und Sie anschließend direkt mit diesem Interessenten einen Kaufvertrag schließen, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Viele Verträge enthalten eine Nachweisfrist von 6–12 Monaten nach Vertragsende. Kontaktieren Sie keine Interessenten, die über den Makler auf Sie aufmerksam geworden sind.
Maklervertrag prüfen – Worauf Sie achten müssen
Bevor Sie kündigen, sollten Sie Ihren Maklervertrag sorgfältig lesen. Achten Sie auf diese fünf Punkte:
1. Laufzeit & Verlängerung
Wie lang ist die vereinbarte Laufzeit? Gibt es eine automatische Verlängerung? Welche Frist gilt für die Kündigung?
2. Tätigkeitsklauseln
Was muss der Makler laut Vertrag leisten? Regelmäßige Berichte, Besichtigungen, Marketing? Diese Klauseln helfen bei einer Kündigung aus wichtigem Grund.
3. Aufwendungsersatzklausel
Ist eine Kostenerstattung bei Kündigung vereinbart? Ohne diese Klausel schulden Sie in der Regel keinen Aufwendungsersatz.
4. Provisionshöhe & Fälligkeit
Wann wird die Provision fällig? Gibt es eine Nachweisfrist nach Vertragsende? Wie hoch ist der vereinbarte Provisionssatz?
5. Widerrufsbelehrung
Ist eine Widerrufsbelehrung Bestandteil des Vertrags? Fehlt sie, verlängert sich Ihre Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage.
Typische Fehler bei der Kündigung
Vertrag nicht gelesen
Vertrag unterschreiben ohne Laufzeit und Kündigungsklausel zu prüfen. Folge: ungewollte Bindung über Monate hinweg, keine Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung.
Nur mündlich gekündigt
Kündigung nur mündlich oder per Telefon aussprechen. Folge: Beweisproblem – der Makler kann behaupten, nie eine Kündigung erhalten zu haben. Immer schriftlich per Einschreiben kündigen.
Vermittelte Käufer kontaktiert
Nach der Kündigung einen über den Makler vermittelten Interessenten direkt kontaktieren. Folge: Der Provisionsanspruch bleibt bestehen – oft mit einer Nachweisfrist von 6–12 Monaten.
Widerrufsrecht nicht genutzt
Viele Eigentümer wissen nicht, dass bei Fernabsatzverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht. Wurde der Vertrag online oder per E-Mail geschlossen, prüfen Sie sofort Ihre Widerrufsmöglichkeit.
Fazit
Ob Sie Ihren Maklervertrag kündigen können, hängt entscheidend vom Vertragstyp ab. Einen einfachen Maklerauftrag können Sie jederzeit beenden. Bei Alleinaufträgen sind Sie an die vereinbarte Laufzeit gebunden – eine vorzeitige Kündigung ist nur bei einem wichtigen Grund möglich. Nutzen Sie bei Fernabsatzverträgen unbedingt Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht.
Unser Tipp: Lesen Sie jeden Maklervertrag sorgfältig, bevor Sie unterschreiben. Achten Sie auf Laufzeit, Verlängerungsklauseln und Aufwendungsersatz. Ein seriöser Makler wird Ihnen alle Klauseln transparent erklären und Sie nicht in einen nachteiligen Vertrag drängen.
Häufig gestellte Fragen
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