Bodenrichtwert Frankfurt 2026 – Karte, Tabelle, Bedeutung
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung. So finden und interpretieren Sie die Werte für Frankfurt.
Das Wichtigste in Kürze
- •Bodenrichtwerte Frankfurt 2026: 500–3.800 €/m² je nach Stadtteil und Nutzungsart
- •Der Bodenrichtwert ist NICHT der Verkaufspreis – individuelle Abweichungen von ±30 % sind üblich
- •Kostenlose Abfrage über das BORIS.Hessen Portal (bodenrichtwerte.hessen.de)
- •Aktualisierung alle zwei Jahre durch den Gutachterausschuss Frankfurt
- •Für Verkauf, Erbschaft oder Steuerzwecke reicht der Bodenrichtwert allein nicht aus – professionelle Bewertung nötig
Was ist der Bodenrichtwert und warum ist er wichtig?
Der Bodenrichtwert ist einer der zentralen Begriffe bei der Immobilienbewertung – und doch wird er häufig missverstanden. Er gibt an, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Für Eigentümer in Frankfurt ist er eine wichtige Orientierungsgröße, aber kein Verkaufspreis.
In diesem Ratgeber erklären wir, wie der Bodenrichtwert ermittelt wird, welche Werte 2026 in den Frankfurter Stadtteilen gelten und wie Sie den Bodenrichtwert für Ihre Zwecke richtig einordnen. Ergänzend empfehlen wir unsere Ratgeber zur Wertermittlung, zum Grundstücksverkauf in Frankfurt und zu den Immobilienpreisen Frankfurt 2026.
Was ist der Bodenrichtwert? – Definition nach BauGB
Der Bodenrichtwert ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt. Dabei bezieht sich der Wert immer auf ein fiktives, unbebautes Referenzgrundstück mit definierten Eigenschaften (Stichtagsprinzip).
Der Gutachterausschuss teilt das Stadtgebiet in sogenannte Bodenrichtwertzonen ein – Bereiche mit vergleichbarer Lagequalität und Nutzung. Innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Richtwert, der alle zwei Jahre aktualisiert wird.
Bodenrichtwert vs. Grundstückswert
Ein häufiger Fehler: Den Bodenrichtwert mit dem tatsächlichen Grundstückswert gleichsetzen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein normiertes Referenzgrundstück – Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab.
Individuelle Faktoren wie Zuschnitt, Erschließungsgrad, Baulasten, Topografie und Bebauungsplanvorgaben können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen. Auch die konkrete Lage innerhalb einer Bodenrichtwertzone spielt eine Rolle.
Abweichungen von ±30 % sind normal
Der tatsächliche Grundstückswert kann je nach individuellen Faktoren um bis zu 30 % über oder unter dem Bodenrichtwert liegen. Bei besonders begünstigten Lagen (z. B. Eckgrundstück mit Mainblick) oder belasteten Grundstücken (Altlasten, ungünstiger Zuschnitt) sind auch größere Abweichungen möglich.
Bodenrichtwerte Frankfurt 2026 nach Stadtteilen
Die folgende Tabelle zeigt die Bodenrichtwerte 2026 für Wohnbauflächen in den wichtigsten Frankfurter Stadtteilen. Die Werte beziehen sich auf mittlere Wohnlagen und können je nach Mikrolage innerhalb eines Stadtteils abweichen.
| Stadtteil | Bodenrichtwert (€/m²) | Tendenz 2025 → 2026 |
|---|---|---|
| Westend | 2.800–3.800 | ↗ stabil bis leicht steigend |
| Nordend | 2.200–3.200 | ↗ leicht steigend |
| Sachsenhausen | 1.800–2.800 | ↗ stabil bis leicht steigend |
| Bornheim | 1.500–2.200 | ↗ leicht steigend |
| Bockenheim | 1.400–2.000 | → stabil |
| Gallus | 1.200–1.800 | ↗ steigend (Europaviertel) |
| Niederrad | 900–1.400 | → stabil |
| Fechenheim | 700–1.100 | → stabil |
| Bergen-Enkheim | 800–1.200 | → stabil |
| Höchst | 600–1.000 | → stabil |
| Sossenheim | 550–900 | → stabil |
| Randlagen (Kalbach, Nieder-Erlenbach) | 500–850 | → stabil |
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Stand 2026. Angaben für Wohnbauflächen, mittlere Lage. Ohne Gewähr.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Frankfurt können Sie über zwei Wege ermitteln:
1. BORIS.Hessen – Online-Portal
Das Bodenrichtwertinformationssystem Hessen (BORIS.Hessen) bietet eine kostenlose Kartenanwendung. So gehen Sie vor:
- Rufen Sie bodenrichtwerte.hessen.de auf
- Navigieren Sie zur Karte oder nutzen Sie die Adresssuche
- Klicken Sie auf Ihr Grundstück – der Bodenrichtwert wird angezeigt
- Prüfen Sie den Stichtag – nur aktuelle Werte sind aussagekräftig
2. Gutachterausschuss Frankfurt
Für eine persönliche Auskunft können Sie sich direkt an den Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main wenden. Dort erhalten Sie auch detaillierte, kostenpflichtige Auszüge mit Zusatzinformationen.
Kostenlose Abfrage vs. kostenpflichtiger Auszug
Die Online-Abfrage über BORIS.Hessen ist kostenlos. Benötigen Sie einen offiziellen Bodenrichtwertauszug (z. B. für das Finanzamt oder einen Gutachter), kostet dieser beim Gutachterausschuss ca. 25–50 € je nach Umfang.
Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird in verschiedenen Situationen benötigt – seine Rolle unterscheidet sich aber je nach Anlass deutlich:
| Anlass | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|
| Immobilienverkauf | Orientierung für den Bodenwert, ersetzt aber keine Marktwertermittlung |
| Erbschaft / Schenkung | Finanzamt nutzt Bodenrichtwert zur Berechnung des Grundbesitzwerts |
| Scheidung / Zugewinn | Grundlage für die Wertermittlung im Zugewinnausgleich |
| Finanzamt / Grundsteuer | Zentraler Wert für die Grundsteuerbemessung |
| Finanzierung | Banken nutzen den Bodenrichtwert für die Beleihungswertermittlung |
| Grundstückskauf | Prüfung, ob der Kaufpreis marktüblich ist |
Wann der Bodenrichtwert nicht ausreicht
Für einen Immobilienverkauf reicht der Bodenrichtwert allein nicht aus – er berücksichtigt weder den Gebäudewert noch individuelle Grundstücksmerkmale. Auch bei Erbstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigen Sie in der Regel ein Verkehrswertgutachten.
Einflussfaktoren auf den Bodenwert in Frankfurt
Der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks wird von zahlreichen individuellen Faktoren beeinflusst, die der Bodenrichtwert nicht abbildet:
- Mikrolage: Straße, direkte Nachbarschaft, Nähe zu ÖPNV, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
- Baurecht (GRZ/GFZ): Wie viel darf auf dem Grundstück gebaut werden? Höhere Ausnutzung = höherer Wert. Mehr dazu im Grundstücks-Ratgeber
- Erschließungsgrad: Ist das Grundstück voll erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas)?
- Altlasten und Baulasten: Eingetragene Belastungen mindern den Wert erheblich
- Grundstückszuschnitt: Regelmäßige, rechteckige Grundstücke sind wertvoller als ungünstig geschnittene
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung
In den drei anerkannten Bewertungsverfahren spielt der Bodenrichtwert eine unterschiedliche Rolle:
- Vergleichswertverfahren: Der Bodenrichtwert dient als Plausibilitätsprüfung. Der eigentliche Wert wird aus vergleichbaren Verkäufen abgeleitet.
- Sachwertverfahren: Hier ist der Bodenwert eine der zwei Hauptkomponenten (Bodenwert + Gebäudewert). Der Bodenrichtwert bildet die Basis für den Bodenwert.
- Ertragswertverfahren: Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum kapitalisierten Reinertrag addiert. Auch hier ist der Bodenrichtwert der Ausgangspunkt.
Welches Verfahren für Ihre Immobilie das richtige ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Wertermittlung.
Typische Fehler beim Umgang mit dem Bodenrichtwert
Bodenrichtwert = Verkaufspreis
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein Referenzgrundstück. Ihr Grundstück kann deutlich mehr oder weniger wert sein – je nach individuellen Faktoren.
Bodenrichtwert für bebaute Grundstücke unkritisch übernehmen
Der Bodenrichtwert gilt für unbebaute Grundstücke. Bei bebauten Grundstücken muss der Gebäudewert separat ermittelt werden – eine einfache Multiplikation reicht nicht.
Veraltete Bodenrichtwerte verwenden
Bodenrichtwerte gelten immer für einen bestimmten Stichtag. Verwenden Sie immer die aktuellsten Werte – gerade in Frankfurt können sich Werte innerhalb von zwei Jahren erheblich verändern.
Finanzamt-Steuerbescheid nicht prüfen
Das Finanzamt kann den Bodenrichtwert zu hoch ansetzen. Bei Erbschaft oder Grundsteuerbescheid lohnt es sich, den angesetzten Wert zu prüfen und ggf. mit einem Gutachten zu widerlegen.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein nützliches Instrument zur ersten Orientierung über den Bodenwert in Frankfurt. Für eine verlässliche Einschätzung Ihres Grundstücks- oder Immobilienwerts reicht er aber nicht aus. Individuelle Faktoren wie Lage, Zuschnitt, Baurecht und Erschließung müssen berücksichtigt werden.
Unser Tipp: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt und lassen Sie anschließend eine professionelle Bewertung durch einen erfahrenen Makler oder Sachverständigen durchführen – besonders vor einem Verkauf, bei Erbschaft oder für das Finanzamt.
Was ist Ihr Grundstück tatsächlich wert?
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