Grundstück verkaufen Frankfurt – Bauland, Preis, Ablauf
Grundstücke sind in Frankfurt begehrt. Erfahren Sie, wie Sie den Wert ermitteln, Baurecht prüfen und den richtigen Käufer finden.
Das Wichtigste in Kürze
- 1.Bodenrichtwerte Frankfurt: 500–3.500 EUR/qm je nach Lage und Baurecht
- 2.Baurechtsprüfung: B-Plan-Einsicht beim Stadtplanungsamt ist entscheidend
- 3.Käuferkreis: Bauträger, Projektentwickler und private Bauherren
- 4.Spekulationssteuer: Verkauf nach 10 Jahren Besitz steuerfrei
- 5.Verkaufsdauer: 3–9 Monate je nach Lage und Grundstücksart
Baugrundstücke in Frankfurt am Main gehören zu den begehrtesten und knappsten Ressourcen im Rhein-Main-Gebiet. Wer ein Grundstück in Frankfurt verkaufen möchte, hat gute Karten – vorausgesetzt, Baurecht, Erschließung und Preisfindung stimmen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie Ihr Grundstück zum bestmöglichen Preis verkaufen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.
Frankfurt verzeichnet seit Jahren eine hohe Nachfrage nach Bauland. Die Stadt wächst, Wohnraum ist knapp, und sowohl Bauträger als auch private Bauherren suchen intensiv nach bebaubaren Flächen. Diese Marktsituation eröffnet Grundstückseigentümern attraktive Verkaufschancen – wenn die Vorbereitung stimmt.
Grundstücksarten im Überblick
Nicht jedes Grundstück ist gleich wertvoll. Der Entwicklungsstand bestimmt maßgeblich den Preis – und damit auch Ihren Verkaufserlös:
Grundstücksarten und Preisabschläge
| Grundstücksart | Beschreibung | Preisabschlag |
|---|---|---|
| Baureifes Land | Sofort bebaubar, alle Genehmigungen möglich | 0% (Referenzpreis) |
| Rohbauland | Im B-Plan, aber noch nicht voll erschlossen | 20–40% |
| Bauerwartungsland | Künftige Bebauung wahrscheinlich, aber noch nicht gesichert | 40–60% |
Bauerwartungsland
Bei Bauerwartungsland besteht die begründete Erwartung einer späteren Bebaubarkeit – etwa durch geplante Änderungen im Flächennutzungsplan. Der Preis liegt deutlich unter baureifem Land, da Unsicherheit über den Zeitpunkt und die Art der Bebauung besteht.
Rohbauland
Rohbauland ist im Bebauungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch noch nicht vollständig erschlossen. Es fehlen möglicherweise Straßenanschluss, Kanal oder Versorgungsleitungen. Die Erschließungskosten können erheblich sein und mindern den Grundstückspreis.
Baureifes Land
Baureifes Land ist sofort bebaubar: Es liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, das Grundstück ist voll erschlossen, und eine Baugenehmigung kann beantragt werden. Diese Grundstücke erzielen die höchsten Preise.
Grundstückswert ermitteln
Die Wertermittlung eines Grundstücks unterscheidet sich von der Bewertung bebauter Immobilien. Der Bodenwert ist der zentrale Faktor – und der hängt maßgeblich von Lage, Baurecht und Erschließung ab.
Bodenrichtwert Frankfurt 2025
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für ein Referenzgrundstück in einer bestimmten Zone an. Sie finden die aktuellen Werte kostenlos im BORIS.Hessen Portal (Bodenrichtwertinformationssystem).
Bodenrichtwerte Frankfurt nach Stadtteilen (2025)
| Stadtteil | Bodenrichtwert (EUR/qm) |
|---|---|
| Westend | 2.800 – 3.500 |
| Nordend | 2.200 – 2.800 |
| Sachsenhausen | 1.800 – 2.500 |
| Bornheim | 1.400 – 1.800 |
| Frankfurt-Ost | 800 – 1.200 |
| Randlagen | 500 – 900 |
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Stand Januar 2025. Angaben für baureifes Wohnbauland.
Bodenrichtwert ≠ Verkaufspreis
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein Referenzgrundstück. Ihr tatsächlicher Grundstückspreis kann je nach Zuschnitt, Ausrichtung, Baulasten und Erschließung deutlich abweichen – nach oben wie nach unten.
Individuelle Wertfaktoren
Neben dem Bodenrichtwert beeinflussen zahlreiche individuelle Faktoren den erzielbaren Verkaufspreis:
- Zuschnitt und Ausrichtung: Quadratische Grundstücke mit Südausrichtung erzielen Aufpreise
- Erschließungsgrad: Voll erschlossene Grundstücke sind deutlich wertvoller
- Topografie: Hanglagen erfordern aufwendigere Bebauung und mindern den Preis
- Altlasten/Baulasten: Eingetragene Lasten können den Wert erheblich reduzieren
- Bebauungsdichte: Je mehr Wohnfläche bebaubar ist, desto höher der Preis
Für eine fundierte Wertermittlung empfehlen wir unseren Ratgeber zur professionellen Wertermittlung von Immobilien.
Baurecht prüfen
Das Baurecht ist beim Grundstücksverkauf der entscheidende Wertfaktor. Ohne klares Baurecht ist weder eine seriöse Wertermittlung noch ein erfolgreicher Verkauf möglich.
Bebauungsplan lesen
Der Bebauungsplan (B-Plan) nach § 30 BauGB legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie erhalten ihn kostenlos beim Stadtplanungsamt Frankfurt. Wichtige Angaben im B-Plan:
- • Art der baulichen Nutzung: Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbe etc.
- • Maß der baulichen Nutzung: GRZ, GFZ, Anzahl der Geschosse
- • Bauweise: Offene oder geschlossene Bauweise
- • Überbaubare Fläche: Baugrenzen und Baulinien
GRZ und GFZ verstehen
Diese Kennzahlen bestimmen, wie viel Gebäude auf Ihrem Grundstück entstehen darf:
GRZ (Grundflächenzahl)
Anteil der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf.
Beispiel: GRZ 0,4 bei 500 qm Grundstück = max. 200 qm Gebäudegrundfläche
GFZ (Geschossflächenzahl)
Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksgröße.
Beispiel: GFZ 1,2 bei 500 qm Grundstück = max. 600 qm Geschossfläche (z.B. 3 Vollgeschosse à 200 qm)
Baulasten und Altlasten
Vor dem Verkauf sollten Sie unbedingt das Baulastenverzeichnis beim Bauamt und das Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen:
- • Baulasten: Verpflichtungen gegenüber Nachbarn oder der Gemeinde (z.B. Abstandsflächen, Überfahrtrechte)
- • Altlasten: Bodenverunreinigungen aus früherer Nutzung (Gewerbe, Tankstellen etc.)
Kosten für Altlastengutachten
Ein Altlastengutachten kostet zwischen 1.500 und 4.000 EUR. Bei Verdacht auf Kontamination (ehemalige Gewerbe- oder Industrienutzung) ist es vor dem Verkauf dringend empfehlenswert – andernfalls können erhebliche Preisabschläge oder Rückabwicklungen drohen.
Käufergruppen für Grundstücke
Je nach Grundstücksgröße und Bebaubarkeit kommen unterschiedliche Käufergruppen in Frage – mit verschiedenen Anforderungen und Preisvorstellungen.
Bauträger & Projektentwickler
Ideal für: Größere Grundstücke (ab 500 qm), Grundstücke mit hoher GFZ
Vorteile: Zahlen oft Premiumpreise, professionelle Abwicklung
Nachteile: Längere Due-Diligence-Phase (2–4 Monate), Kaufentscheidung von Wirtschaftlichkeitsprüfung abhängig
Bauträger kalkulieren den Grundstückspreis rückwärts: Sie ermitteln, welche Wohnfläche bebaubar ist und wie viel Erlös nach Fertigstellung erzielbar ist – daraus ergibt sich der maximale Grundstückspreis. Bei attraktivem Baurecht zahlen sie daher oft mehr als private Käufer.
Private Bauherren
Ideal für: Einfamilienhaus-Grundstücke (300–800 qm)
Vorteile: Schnellere Entscheidung, oft emotionale Kaufmotivation
Nachteile: Begrenzteres Budget, Finanzierung muss stimmen
Private Bauherren suchen ihren Traum vom Eigenheim. Sie sind oft bereit, für die „perfekte" Lage einen Aufpreis zu zahlen, wenn das Grundstück ihren Vorstellungen entspricht.
Tipp: Nachbarn nicht vergessen!
Angrenzende Grundstückseigentümer haben oft Interesse an einer Arrondierung ihres Grundstücks. Sie sind manchmal bereit, einen Aufpreis zu zahlen – eine diskrete Anfrage kann sich lohnen.
Verkaufsprozess Schritt für Schritt
Der Verkauf eines Grundstücks folgt einem strukturierten Ablauf. Hier die sechs wesentlichen Schritte:
Baurecht prüfen
1–2 WochenB-Plan einholen, GRZ/GFZ prüfen, Baulasten und Altlasten klären
Wert ermitteln
1 WocheBodenrichtwert als Basis, individuelle Faktoren berücksichtigen
Unterlagen zusammenstellen
1–2 WochenGrundbuch, Flurkarte, Leitungsauskünfte, Altlastenauskunft
Käufergruppe ansprechen
variabelBauträger oder Privatkäufer? Die richtige Strategie wählen
Vermarkten & verhandeln
4–12 WochenExposé erstellen, Interessenten qualifizieren, Preisverhandlungen führen
Notartermin & Übergabe
4–6 WochenKaufvertrag beurkunden, Kaufpreis abwarten, Eigentumsübertragung
Notwendige Unterlagen
Für einen reibungslosen Grundstücksverkauf benötigen Sie folgende Dokumente:
Grundbuchauszug
Nicht älter als 3 Monate
Flurkarte / Lageplan
Amtlich, mit Grenzpunkten
Bebauungsplan
Oder Bauvorbescheid
Baulastenverzeichnis
Vom Bauordnungsamt
Altlastenauskunft
Vom Umweltamt
Leitungsauskünfte
Strom, Gas, Wasser, Kanal
Vermessungsurkunde
Falls vorhanden
Bodengutachten
Bei Altlastenverdacht
Unser Unterlagen-Audit-Service hilft Ihnen, alle Dokumente vollständig und rechtssicher zusammenzustellen.
Steuern beim Grundstücksverkauf
Beim Verkauf eines Grundstücks können verschiedene Steuern anfallen. Die wichtigsten Regelungen im Überblick:
Spekulationssteuer
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Liegt der Kauf weniger als 10 Jahre zurück, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
- • Nach 10 Jahren: Verkauf steuerfrei
- • Innerhalb der 10 Jahre: Gewinn wird mit persönlichem Steuersatz versteuert (bis 45%)
- • Erbschaft: Sie übernehmen die Spekulationsfrist des Erblassers
Vorsicht: Gewerblicher Grundstückshandel
Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Die Folge: Gewerbesteuerpflicht auf alle Gewinne – auch auf zuvor private Verkäufe. Lassen Sie sich rechtzeitig steuerlich beraten!
Gewerbesteuer bei Grundstückshandel
Bei gewerblichem Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze) fällt zusätzlich zur Einkommensteuer auch Gewerbesteuer an. In Frankfurt beträgt der Hebesatz 460%.
Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern beim Immobilienverkauf.
Grundstücksmarkt Frankfurt 2025
Der Frankfurter Grundstücksmarkt ist geprägt von extremer Knappheit und anhaltend hoher Nachfrage:
- Nachfrage übersteigt Angebot: Baugrundstücke in Frankfurt sind extrem rar
- Nachverdichtung gewinnt: Abrissgrundstücke mit höherem Baurecht werden gesucht
- Randlagen holen auf: Steigende Preise auch in Höchst, Bergen-Enkheim, Sossenheim
Aktuelle Preisspannen nach Lagen
Premium-Lagen
2.500–3.500 €/qm
Westend, Holzhausenviertel
Gute Lagen
1.500–2.500 €/qm
Nordend, Sachsenhausen, Bornheim
Entwicklungslagen
500–1.200 €/qm
Höchst, Sossenheim, Randgebiete
Typische Fehler vermeiden
Diese vier Fehler sehen wir beim Grundstücksverkauf immer wieder – vermeiden Sie sie von Anfang an:
Baurecht nicht geprüft
Ohne Kenntnis von GRZ, GFZ und Baulasten ist keine seriöse Preisfindung möglich. Käufer prüfen das Baurecht – Sie sollten es auch tun.
Erschließungsbeiträge vergessen
Bei noch nicht voll erschlossenen Grundstücken können Nachzahlungen an die Stadt fällig werden. Das muss in den Preis einkalkuliert werden.
Altlasten verschwiegen
Verschwiegene Altlasten können zur Rückabwicklung führen und Schadensersatzansprüche auslösen. Transparenz zahlt sich aus.
Falsche Zielgruppe angesprochen
Ein 1.000 qm Grundstück mit hoher GFZ gehört vor Bauträger, nicht auf Kleinanzeigen für Privatkäufer.
Fazit & nächste Schritte
Der Verkauf eines Grundstücks in Frankfurt erfordert sorgfältige Vorbereitung: Baurecht prüfen, Wert realistisch ermitteln, die richtige Käufergruppe ansprechen und rechtssicher abwickeln. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite holen Sie das Maximum aus Ihrem Grundstücksverkauf heraus.
Bei GIP Frankfurt haben wir langjährige Erfahrung mit dem Verkauf von Grundstücken und direkte Kontakte zu Bauträgern und Projektentwicklern in der Region. Wir übernehmen die Baurechtsanalyse, Wertermittlung und Vermarktung – und finden den passenden Käufer für Ihr Grundstück.
Ihre nächsten Schritte
- Kostenlose Erstberatung zu Ihrem Grundstück
- Baurechtsanalyse und realistische Wertermittlung
- Vermittlung an passende Käufergruppe (Bauträger oder Privat)
Häufig gestellte Fragen
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