Immobilie unter Wert verkaufen – Risiken & Steuerfallen
Wer eine Immobilie unter Wert verkauft – etwa an Familienangehörige – riskiert die Schenkungssteuer-Falle. So vermeiden Sie teure Fehler.
Das Wichtigste in Kürze
- • Ein Verkauf unter Wert ist rechtlich möglich, aber steuerlich riskant
- • Ab 20–30 % unter Verkehrswert kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen
- • Schenkungssteuer nach §7 ErbStG droht bei Verkauf an Verwandte unter Wert
- • Ein aktuelles Verkehrswertgutachten schützt vor Finanzamt-Nachforderungen
- • Freibeträge (z.B. 400.000 € an Kinder) können die Steuerlast reduzieren
Ob innerhalb der Familie, an langjährige Mieter oder aus Zeitdruck – ein Immobilienverkauf unter Marktwert kommt in Frankfurt häufiger vor als gedacht. Was viele Eigentümer nicht wissen: Selbst wenn beide Parteien sich einig sind, kann das Finanzamt den Kaufpreis hinterfragen und Schenkungssteuer erheben.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, ab wann ein Verkauf als „unter Wert" gilt, welche steuerlichen Konsequenzen drohen und wie Sie sich mit einem Verkehrswertgutachten absichern. Grundlegende Informationen zur Immobilienbewertung finden Sie in unserem Wertermittlungs-Ratgeber, steuerliche Details im Steuer-Ratgeber.
Wann ist „unter Wert"?
Der Maßstab für die Bewertung ist der Verkehrswert nach §194 BauGB – also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Eine feste gesetzliche Grenze, ab der ein Verkaufspreis als „unter Wert" gilt, existiert nicht. In der Praxis orientiert sich das Finanzamt jedoch an folgenden Richtwerten:
- Bis 10 % unter Verkehrswert: In der Regel kein Prüfanlass – marktübliche Verhandlungsspanne
- 10–20 % unter Verkehrswert: Grauzone – das Finanzamt kann nachfragen, muss aber nicht
- Ab 20–30 % unter Verkehrswert: Hohe Wahrscheinlichkeit einer Prüfung auf gemischte Schenkung
Rechtlicher Hinweis: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§194 BauGB). Er bildet die Grundlage für die steuerliche Bewertung jeder Immobilienübertragung.
Praxisbeispiel: Gemischte Schenkung
→ Das Finanzamt würde hier mit hoher Wahrscheinlichkeit eine gemischte Schenkung in Höhe von 150.000 € annehmen.
Schenkungssteuer-Falle (§7 ErbStG)
Nach §7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gilt jede freigebige Zuwendung unter Lebenden als Schenkung. Wird eine Immobilie deutlich unter Verkehrswert verkauft, behandelt das Finanzamt die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis als gemischte Schenkung – unabhängig davon, ob eine Schenkungsabsicht bestand.
Die Berechnung ist einfach: Verkehrswert minus Kaufpreis = schenkungssteuerpflichtiger Betrag. Liegt dieser Betrag über dem persönlichen Freibetrag des Käufers, wird Schenkungssteuer fällig.
Persönliche Freibeträge nach §16 ErbStG
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern / Großeltern (bei Schenkung) | II | 20.000 € |
| Geschwister | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
Steuersätze nach §19 ErbStG
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Achtung: Auch wenn keine Schenkungsabsicht besteht – das Finanzamt prüft objektiv die Wertdifferenz. Entscheidend ist nicht der Wille der Parteien, sondern das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
So prüft das Finanzamt den Kaufpreis
Der Notar ist nach §18 GrEStG verpflichtet, jeden Immobilienkaufvertrag dem Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt gleicht den beurkundeten Kaufpreis mit dem eigenen Bewertungsergebnis ab – insbesondere bei Verkäufen zwischen nahestehenden Personen.
Zur Ermittlung des Grundbesitzwerts nutzt das Finanzamt die Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG):
- Vergleichswertverfahren: Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Ertragswertverfahren: Bewertung anhand der erzielbaren Mieterträge – typisch bei vermieteten Mehrfamilienhäusern
- Sachwertverfahren: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung
Die 4 Prüfungsschritte des Finanzamts
Notaranzeige eingeht
Der Notar meldet den Kaufvertrag gemäß §18 GrEStG an das zuständige Finanzamt.
Kaufpreis wird verglichen
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach BewG und vergleicht ihn mit dem beurkundeten Kaufpreis.
Abweichung wird festgestellt
Bei erheblicher Differenz (typisch: ab 20–30 %) fordert das Finanzamt eine Stellungnahme oder setzt einen Schenkungssteuerbescheid fest.
Steuerbescheid oder Freigabe
Der Eigentümer kann den Bescheid akzeptieren oder mit einem eigenen Verkehrswertgutachten nach §198 BewG widersprechen.
Wichtig: Sie können den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert durch ein eigenes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen widerlegen (§198 BewG). Dieses Gutachten hat Vorrang vor der pauschalen Finanzamtsbewertung.
Verkauf an Verwandte
Der Verkauf einer Immobilie an Familienangehörige ist der häufigste Anlass für einen Verkauf unter Wert. Das Motiv ist verständlich: Das Familienvermögen soll in der Familie bleiben, gleichzeitig benötigt der Verkäufer einen Teil des Erlöses. Steuerlich ist diese Konstellation jedoch besonders sensibel.
10-Jahres-Regel: Freibeträge erneuern sich
Die persönlichen Freibeträge nach §16 ErbStG stehen alle 10 Jahre erneut zur Verfügung. Bei langfristiger Planung lässt sich so ein erheblicher Vermögenstransfer vollständig steuerfrei gestalten – etwa durch schrittweise Übertragung von Immobilienanteilen.
Vorteile
- • Hohe Freibeträge in Steuerklasse I (bis 500.000 €)
- • Familienvermögen bleibt erhalten
- • Kombinierbar mit Wohnrecht oder Nießbrauch
- • Ratenzahlung steuerlich anerkannt
- • Freibeträge alle 10 Jahre erneuerbar
Risiken
- • Finanzamt prüft besonders streng bei Verwandten
- • Schenkungssteuer bei Überschreitung der Freibeträge
- • Sozialhilferegress bei Pflegebedürftigkeit (10-Jahres-Frist)
- • Spekulationssteuer bei Weiterverkauf innerhalb 10 Jahren
- • Streit unter Erben bei ungleicher Verteilung
Praxisbeispiel: Verkauf an die Tochter
→ In diesem Fall bleibt die Schenkung steuerfrei, da die Differenz von 300.000 € den Freibetrag von 400.000 € nicht übersteigt. Allerdings wird der Freibetrag für die nächsten 10 Jahre teilweise „verbraucht".
Achtung: Bei Verkäufen unter Verwandten prüft das Finanzamt besonders genau – dokumentieren Sie den Marktwert lückenlos. Ein aktuelles Verkehrswertgutachten ist bei Familienverkäufen dringend empfohlen.
Teilentgeltliche Übertragung
Bei einer teilentgeltlichen Übertragung wird die Immobilie teilweise verkauft und teilweise geschenkt. Steuerlich wird das Geschäft in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – mit unterschiedlichen Konsequenzen für beide Anteile.
Steuerliche Folgen der Aufteilung
Entgeltlicher Teil
- • Einkommensteuer nach §23 EStG, wenn innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre)
- • Grunderwerbsteuer für den Käufer (6 % in Hessen)
- • Anschaffungskosten anteilig absetzbar
Unentgeltlicher Teil
- • Schenkungssteuer nach §7 ErbStG (abzüglich Freibeträge)
- • Keine Grunderwerbsteuer (§3 Nr. 2 GrEStG bei Verwandten in gerader Linie)
- • Verkäufer übernimmt Buchwert (Fußstapfentheorie)
Praxisbeispiel: Aufteilung berechnen
→ Der entgeltliche Teil (40 %) unterliegt ggf. der Spekulationssteuer, der unentgeltliche Teil (60 %) der Schenkungssteuer – abzüglich des persönlichen Freibetrags.
Wichtig: Bei teilentgeltlicher Übertragung kann sowohl Einkommensteuer (auf den entgeltlichen Teil) als auch Schenkungssteuer (auf den unentgeltlichen Teil) anfallen. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vorab von einem Steuerberater durchrechnen.
Marktgerechten Preis nachweisen
Das wirksamste Schutzschild gegen Schenkungssteuer-Nachforderungen ist ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Erstellt von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, hat es nach §198 BewG Vorrang vor der pauschalen Finanzamtsbewertung.
Gutachten vs. Makler-Werteinschätzung
Verkehrswertgutachten
- • Rechtlich belastbar (§198 BewG)
- • Vom Finanzamt anerkannt
- • Kosten: ca. 1.500–3.000 €
- • Erstellt durch zertifizierten Sachverständigen
Makler-Werteinschätzung
- • Nicht rechtsverbindlich
- • Vom Finanzamt nicht als Nachweis akzeptiert
- • Oft kostenlos oder kostengünstig
- • Geeignet für erste Orientierung
Checkliste: Marktwert lückenlos dokumentieren
Ausführliche Informationen zu Ablauf und Kosten finden Sie in unserem Ratgeber zum Verkehrswertgutachten. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.
Typische Fehler
Kein Gutachten erstellen lassen
Ohne Nachweis des Marktwertes ist die Schenkungssteuer-Falle vorprogrammiert. Ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB ist bei jedem Verkauf unter Wert dringend empfohlen.
Freibeträge nicht ausschöpfen
Kinder haben 400.000 € Freibetrag – alle 10 Jahre erneuerbar. Mit langfristiger Planung lässt sich der Freibetrag optimal nutzen.
Keine steuerliche Beratung
Die steuerlichen Folgen einer teilentgeltlichen Übertragung sind komplex – Einkommensteuer und Schenkungssteuer können gleichzeitig anfallen.
Verkauf an GbR oder GmbH unterschätzt
Verkäufe an eigene Gesellschaften werden vom Finanzamt besonders streng geprüft. Hier gelten zusätzliche Regelungen zur verdeckten Gewinnausschüttung.
Fazit
Ein Immobilienverkauf unter Wert ist rechtlich zulässig – aber steuerlich ein Minenfeld. Das Finanzamt unterscheidet nicht zwischen gutem Willen und Steuervermeidung: Entscheidend ist allein die objektive Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Wer diese Differenz nicht erklären kann, riskiert Schenkungssteuer-Nachforderungen, die den vermeintlichen Preisvorteil zunichtemachen.
Drei Maßnahmen schützen Sie zuverlässig: Erstens ein aktuelles Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen, zweitens eine steuerliche Beratung vor Vertragsschluss und drittens eine saubere Dokumentation aller wertmindernden Faktoren. Insbesondere bei Verkäufen innerhalb der Familie sollten Sie die steuerlichen Konsequenzen vorab durchrechnen lassen.
Handeln Sie frühzeitig und lassen Sie sich professionell beraten – sowohl bei der Bewertung als auch bei der steuerlichen Gestaltung. So stellen Sie sicher, dass der Verkauf unter Wert kein teures Nachspiel hat.
Marktwert professionell ermitteln
Schützen Sie sich vor Steuerfallen – mit einer fundierten Immobilienbewertung durch unsere zertifizierten Experten in Frankfurt.
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