Vermietete Wohnung verkaufen – Mieter, Rendite, Preis
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist anders. Erfahren Sie, worauf Kapitalanleger achten und wie Sie den besten Preis erzielen.
Das Wichtigste in Kürze
- •Verkauf jederzeit möglich: Der bestehende Mietvertrag geht auf den Käufer über – „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).
- •Zielgruppe Kapitalanleger: Vermietete Wohnungen werden primär von Investoren gekauft, die stabile Mieteinnahmen suchen.
- •Rendite entscheidet: Der Kaufpreis orientiert sich an der Netto-Mietrendite – marktüblich sind 3-5% in Frankfurt.
- •Preisabschlag möglich: Je nach Mietverhältnis kann der Preis 10-30% unter dem Wert bei Leerstand liegen.
- •Mieter-Vorkaufsrecht: Bei Umwandlung in Eigentumswohnung hat der Mieter gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Vermietete Immobilie verkaufen – Was Sie wissen müssen
Sie möchten eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen? Das ist grundsätzlich jederzeit möglich – der bestehende Mietvertrag bleibt davon unberührt. Doch der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf einer leerstehenden: Die Zielgruppe ist eine andere, die Bewertung folgt anderen Regeln, und es gibt rechtliche Besonderheiten zu beachten.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Kapitalanleger beim Kauf achten, wie Sie die Mietrendite berechnen, welche Preisabschläge realistisch sind und wie Sie trotz Mieter den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Als Frankfurter Immobilienmakler mit Spezialisierung auf vermietete Objekte begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess.
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Eigennutzungs-Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG: Bei durchgängiger Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt die Spekulationssteuer komplett – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
Ihre voraussichtliche Steuerlast
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | + 750.000 € |
| Anschaffungskosten + NK | − 530.400 € |
| Verkaufsnebenkosten | − 22.500 € |
| Veräußerungsgewinn | 197.100 € |
| Spekulationssteuer (42 %) | 82.782 € |
| + Solidaritätszuschlag (5,5 %) | 4.553 € |
| Gesamtbelastung | 87.335 € |
Unverbindliche Schätzung nach § 23 EStG. Keine Steuerberatung. Stand: 2026. Die exakte Steuerlast hängt vom individuellen Einkommensteuerbescheid und ggf. abzugsfähigen Aufwendungen ab. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.
Achtung bei vermieteten Objekten: Die Eigennutzungs-Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG greift nicht – auch nicht bei nur kurzzeitiger Vermietung. Bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Vollständige Tool-Seite: Spekulationssteuer-Rechner Frankfurt →
Gut zu wissen
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert keine Zustimmung des Mieters. Sie müssen ihn lediglich über den Eigentümerwechsel informieren, sobald dieser im Grundbuch eingetragen ist.
Rechtliche Grundlagen: „Kauf bricht nicht Miete"
Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter bei einem Eigentümerwechsel. Der zentrale Grundsatz lautet:
„Kauf bricht nicht Miete" – § 566 BGB
Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein.
Was bedeutet das konkret?
- Der Mietvertrag läuft unverändert weiter – Miethöhe, Kündigungsfristen, Sondervereinbarungen bleiben bestehen
- Der Käufer übernimmt die Kaution und haftet für deren Rückzahlung
- Der Mieter muss keiner Änderung zustimmen und kann nicht wegen des Verkaufs gekündigt werden
- Der neue Eigentümer kann frühestens nach 3 Jahren Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen (in Frankfurt: 10 Jahre!)
Achtung: Frankfurter Sperrfrist
In Frankfurt am Main gilt eine verlängerte Sperrfrist von 10 Jahren für Eigenbedarfskündigungen nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung. Diese Regelung gilt auch für andere Ballungsräume in Hessen.
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht nur in einem speziellen Fall: Wenn eine Mietwohnung erstmals nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.
| Situation | Vorkaufsrecht |
|---|---|
| Wohnung war schon bei Einzug Eigentumswohnung | Kein Vorkaufsrecht |
| Mehrfamilienhaus wird komplett verkauft | Kein Vorkaufsrecht |
| Umwandlung nach Mietbeginn (Erstverkauf) | Vorkaufsrecht besteht! |
Wer kauft vermietete Wohnungen?
Der Käuferkreis für vermietete Immobilien unterscheidet sich grundlegend vom Selbstnutzer-Markt. Ihre potenziellen Käufer sind:
Kapitalanleger
Suchen stabile Mieteinnahmen und kalkulieren streng nach Rendite. Schätzen laufende Mietverträge als Sicherheit. Oft erfahrene Investoren mit mehreren Objekten.
Institutionelle Investoren
Fondsgesellschaften und Family Offices kaufen vor allem Mehrfamilienhäuser oder Wohnungspakete. Ab ca. 1 Mio. € Kaufpreis aufwärts relevant.
Wertsteigerungskäufer
Spekulieren auf zukünftigen Leerstand und Eigennutzung oder Neuvermietung zu höherer Miete. Akzeptieren niedrigere Anfangsrendite.
Altersvorsorge-Käufer
Kaufen zur privaten Altersvorsorge und planen langfristig. Schätzen sichere Mieteinnahmen ohne Verwaltungsaufwand bei guten Mietern.
Selbstnutzer als Käufer?
Selbstnutzer kaufen vermietete Wohnungen nur selten – die 10-jährige Sperrfrist in Frankfurt macht Eigenbedarfskündigungen unattraktiv. Ausnahme: Der Mietvertrag ist ohnehin befristet oder der Mieter signalisiert Auszugsbereitschaft.
Renditeberechnung: So kalkulieren Käufer
Kapitalanleger bewerten Immobilien primär nach der Mietrendite. Je höher die Rendite, desto attraktiver das Investment – und desto höher der erzielbare Kaufpreis. Verstehen Sie diese Berechnung, können Sie Ihre Immobilie optimal positionieren.
Brutto- vs. Nettomietrendite
Bruttomietrendite
Einfache Kennzahl für den ersten Vergleich. Berücksichtigt keine Nebenkosten.
12.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 4,0% brutto
Nettomietrendite
Aussagekräftiger: Berücksichtigt Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung.
(12.000 € − 2.400 €) ÷ 324.000 € × 100 = 2,96% netto
Marktübliche Renditen in Frankfurt 2025
| Objektart / Lage | Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| ETW, Top-Lage (Westend, Nordend) | 2,5 – 3,5% | Niedrig, aber wertstabil |
| ETW, gute Lage (Sachsenhausen, Bornheim) | 3,0 – 4,0% | Marktüblich |
| ETW, Randlage (Höchst, Griesheim) | 4,0 – 5,5% | Höhere Rendite, mehr Risiko |
| Mehrfamilienhaus komplett | 3,5 – 5,0% | Abhängig von Zustand |
Der Mietmultiplikator (Vervielfältiger)
Eine alternative Kennzahl ist der Mietmultiplikator: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.
300.000 € ÷ 12.000 € = 25-fache Jahresmiete
20-25 = günstig bis fair
25-30 = marktüblich
30+ = teuer
Preisabschlag: Wie viel weniger ist vermietet wert?
Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel niedrigere Preise als leerstehende – aber nicht immer und nicht pauschal. Der Abschlag hängt von vielen Faktoren ab.
Faktoren, die den Abschlag beeinflussen
| Faktor | Geringer Abschlag (0-10%) | Hoher Abschlag (20-30%) |
|---|---|---|
| Miethöhe | Marktübliche oder höhere Miete | Stark unter Marktniveau (Altmieter) |
| Mieterbonität | Solventer Mieter, pünktliche Zahlung | Zahlungsprobleme, Mietrückstände |
| Mietvertrag | Befristet oder Index-/Staffelmiete | Unbefristet, keine Anpassung möglich |
| Mieteralter | Jüngerer Mieter (Auszug wahrscheinlicher) | Älterer Mieter (bleibt langfristig) |
| Mietdauer | Neuer Mietvertrag (< 3 Jahre) | Langjähriger Mieter (> 10 Jahre) |
Typische Preisabschläge in Frankfurt
Marktübliche Miete, guter Mieter, Index-/Staffelmiete, Investorenfreundliche Konditionen
Leicht unter Marktmiete, langjähriger Mieter, unbefristeter Standardvertrag
Deutlich unter Marktmiete, problematischer Mieter, keine Mieterhöhung möglich
Wann ist der Abschlag gering oder null?
Bei Mehrfamilienhäusern ist der Abschlag oft minimal – Kapitalanleger erwarten vermietete Einheiten und kalkulieren von vornherein mit Mieteinnahmen. Hier kann Vollvermietung sogar ein Vorteil sein!
Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt
Mietvertrag prüfen
Analysieren Sie Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen, Index- oder Staffelmietvereinbarungen. Prüfen Sie, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.
Immobilie bewerten lassen
Lassen Sie den Marktwert professionell ermitteln – sowohl als vermietetes Objekt (Ertragswert) als auch als Vergleichswert bei Leerstand.
Unterlagen zusammenstellen
Neben den Standard-Unterlagen benötigen Kapitalanleger: Mietvertrag, Miethistorie, Hausgeldabrechnung, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Zielgruppengerechte Vermarktung
Positionieren Sie das Objekt als Kapitalanlage mit Renditekennzahlen. Betonen Sie sichere Mieteinnahmen und Mieterqualität.
Besichtigungen koordinieren
Stimmen Sie Termine mit dem Mieter ab (§ 536 BGB: angemessene Vorankündigung, in der Regel 24-48 Stunden). Mieter muss Besichtigungen dulden.
Kaufvertrag und Übergabe
Notarvertrag mit Eintritt des Käufers in den Mietvertrag. Mietkaution wird übergeben. Mieter wird über neuen Eigentümer informiert.
Benötigte Unterlagen für den Verkauf
Kapitalanleger prüfen gründlich – haben Sie diese Unterlagen parat, beschleunigen Sie den Verkauf erheblich:
Standard-Verkaufsunterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Lageplan
- Energieausweis (Pflicht!)
- Grundriss / Baupläne
- Wohnflächenberechnung
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
- Mietvertrag inkl. aller Nachträge
- Miethistorie (Zahlungseingänge der letzten 12-24 Monate)
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Nachweis über Mietkaution
- Mängelprotokolle und Korrespondenz
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
- • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- • Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- • Höhe der Instandhaltungsrücklage
- • Beschlüsse über Sonderumlagen
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich nicht grundsätzlich vom Verkauf leerstehender Immobilien – die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt gleichermaßen.
Spekulationssteuer vermeiden
Der Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn:
- Die Immobilie seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz ist, oder
- Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den 2 Jahren davor selbst bewohnt haben
Achtung bei vermieteten Objekten
Die Selbstnutzungs-Ausnahme greift bei vermieteten Objekten nicht! Wenn Sie die 10-Jahres-Frist noch nicht erreicht haben, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an (Ihr persönlicher Einkommensteuersatz).
AfA-Rückgewinnung bei Verkauf
Haben Sie die Immobilie bisher vermietet und Abschreibungen (AfA) geltend gemacht, werden diese bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gewinnerhöhend berücksichtigt. Beispiel:
| Kaufpreis 2020 | 300.000 € |
| AfA (5 Jahre × 2% von 240.000 € Gebäudeanteil) | −24.000 € |
| Steuerlicher Buchwert 2025 | 276.000 € |
| Verkaufspreis 2025 | 350.000 € |
| Zu versteuernder Gewinn | 74.000 € |
Typische Fehler beim Verkauf vermieteter Immobilien
1. Selbstnutzer-Preis ansetzen
Kapitalanleger zahlen nicht den gleichen Preis wie Selbstnutzer. Wer den Leerstandspreis ansetzt, schreckt Investoren ab und verliert Zeit.
2. Rendite falsch berechnen
Nur die Bruttomiete anzugeben reicht nicht. Investoren rechnen mit Nettomietrendite inkl. Hausgeld und Instandhaltung – liefern Sie diese Zahlen!
3. Mieter nicht einbeziehen
Ein kooperativer Mieter, der Besichtigungen ermöglicht, ist Gold wert. Kommunizieren Sie frühzeitig und respektvoll mit Ihrem Mieter.
4. Unterlagen unvollständig
Fehlende Mietverträge, lückenhafte Zahlungshistorie oder unklare Nebenkostenabrechnungen verzögern den Verkauf oder reduzieren den Preis.
5. Falschen Käuferkreis ansprechen
Vermietete Objekte auf Selbstnutzer-Portalen zu bewerben ist ineffizient. Nutzen Sie Kapitalanleger-Netzwerke und professionelle Investoren-Vermarktung.
6. Steuerliche Folgen ignorieren
Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist kann teuer werden. Prüfen Sie die steuerlichen Auswirkungen vorab mit einem Steuerberater.
Miete optimieren vor dem Verkauf?
Eine höhere Miete bedeutet einen höheren Kaufpreis – doch Mieterhöhungen kurz vor dem Verkauf sind nicht immer sinnvoll oder möglich.
Optionen zur Mietanpassung
| Methode | Voraussetzung | Zeitlicher Vorlauf |
|---|---|---|
| Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete | 15 Monate seit letzter Erhöhung, Kappungsgrenze beachten | 3-6 Monate |
| Indexmieterhöhung | Indexmietvertrag vereinbart | Sofort möglich |
| Staffelmieterhöhung | Staffelmietvertrag vereinbart | Automatisch zum Stichtag |
| Modernisierungsmieterhöhung | Modernisierung durchgeführt (8% p.a. umlegbar) | 6-12 Monate |
Unser Tipp
In Frankfurt gilt die Kappungsgrenze von 15% innerhalb von 3 Jahren. Wenn Ihre Miete deutlich unter Markt liegt, können mehrere Erhöhungsschritte vor dem Verkauf sinnvoll sein – planen Sie entsprechend voraus.
Vermietete Wohnungen verkaufen in Frankfurt
Frankfurt ist ein attraktiver Markt für Kapitalanleger – hohe Mieten, stabile Nachfrage und internationaler Zuzug sorgen für sichere Investments.
Besonderheiten des Frankfurter Marktes
- Hohe Nachfrage: Frankfurt zieht durch Finanzsektor und EZB kontinuierlich Arbeitskräfte an
- Stabile Mieten: Durchschnittsmiete 2025 bei ca. 15-18 €/m² (Neuvermietung, mittlere Lagen)
- 10-Jahres-Sperrfrist: Eigenbedarfskündigung erst 10 Jahre nach Kauf möglich
- Internationale Investoren: Frankfurt ist attraktiv für globale Kapitalanleger
- Niedrige Renditen: In Top-Lagen nur 2,5-3,5% Bruttorendite – Wertstabilität steht im Fokus
Fazit: Vermietete Immobilie erfolgreich verkaufen
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses erfordert eine andere Herangehensweise als der klassische Immobilienverkauf. Mit der richtigen Strategie – zielgruppengerechte Ansprache, transparente Renditedarstellung und vollständige Unterlagen – erzielen Sie auch mit Mieter einen guten Preis.
Als Spezialisten für vermietete Immobilien in Frankfurt kennen wir den Kapitalanleger-Markt und haben Zugang zu einem Netzwerk qualifizierter Investoren. Wir bewerten Ihre Immobilie professionell und positionieren sie optimal für den Verkauf.
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